La vicenda prende le mosse a partire dalla richiesta da parte del locatore e proprietario nei confronti dell’inquilino di ritinteggiare l’intero appartamento al cessare del contratto di locazione, così come previsto da specifica clausola del contratto stesso.

Questo in modo tale da riottenere l’immobile in perfetto stato e pronto per essere nuovamente affittato.

L’inquilino, costituendosi in giudizio con il proprio avvocato di fiducia, eccepiva che la richiesta era esorbitante rispetto al contratto oltre che in violazione di legge e non poteva essere domandata anche a causa degli eccessivi oneri che ne sarebbero conseguiti.

In questa sede appare necessario ricordare che il contratto di locazione ha natura di contratto consensuale ad effetti obbligatori da cui nasce un diritto di godimento a vantaggio del conduttore su di un bene con conseguenti obblighi.

In particolar modo nel rapporto locativo il conduttore deve, in primo luogo, prendere in consegna il bene ed osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene secondo l’uso pattuito, in secondo luogo, deve dare il corrispettivo nei termini convenuti (art. 1587 c.c.).  Ulteriore obbligo in capo al conduttore è quello di restituire la cosa al locatore “(…) nel medesimo stato in cui l’ha ricevuta” (art. 1590 c.c.).

Tale disciplina va coordinata con l’art. 79 L. n. 392/1978, anche detta “legge equo canone”, nel quale primo comma si dispone che “È nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge. (...).”.

Da quanto sopra descritto si evince che in un rapporto di locazione l’unico compenso che può essere tratto dal locatore è il canone di locazione, anche detto canone di affitto, nessun ulteriore vantaggio sarà lecitamente chiedibile o pattuibile lecitamente.

Di conseguenza ogni clausola che obbliga il conduttore ad eliminare gli effetti del deterioramento subìto dalla cosa locata per il suo normale uso dovrà essere considerata nulla ai sensi dell’art. 79 L. n. 392/78.

Per tale motivo la Cassazione, con la sentenza in oggetto, ha respinto la richiesta del locatore dichiarando la nullità della relativa clausola contrattuale.

Tale decisione risulta coerente con la precedente Pronuncia del 2013 in cui la Suprema Corte affermò che “(…), il canone è l’unico corrispettivo lecitamente pattuibile a carico del conduttore”.  

Allegato:

Cassazione civile sentenza n.29329/2019