Locazioni: sì al risarcimento dei danni al locatore per la risoluzione anticipata del contratto

A cura della Redazione.
Locazioni: sì al risarcimento dei danni al locatore per la risoluzione anticipata del contratto

La Corte di Cassazione nella sentenza n. 8482/2020 si pronuncia in merito alla configurabilità del diritto del locatore di ottenere un risarcimento del danno nel caso di risoluzione anticipata del contratto di locazione per inadempimento del conduttore.

Mercoledi 27 Maggio 2020

Il caso:  Con ricorso ex articolo 447-bis c.p.c. la Zeta S.p.A. adiva il Tribunale chiedendo dichiararsi la risoluzione del contratto di locazione di immobile ad uso commerciale, stipulato con la società Delta S.r.l., per inadempimento della locatrice ; la società locatrice si costituiva, deducendo che era piuttosto la conduttrice ad essersi resa inadempiente al pagamento dei canoni pattuiti a cominciare da quello di ottobre 2012: canoni per i quali aveva chiesto ed ottenuto decreto ingiuntivo, opposto dalla Zeta S.p.A. in separato giudizio.

Riuniti i procedimenti, il Tribunale rigettava le domande della conduttrice e, dato atto dell'intervenuto pagamento dei canoni di ottobre e novembre 2012, revocava il decreto ingiuntivo, condannando la società Zeta S.p.A. al pagamento della residua somma dovuta per canoni maturati da dicembre 2012 ad aprile 2013, data della riconsegna formale dell'immobile; rigettava invece, l'ulteriore domanda della locatrice volta ad ottenere, a titolo di risarcimento del danno, il pagamento anche degli ulteriori canoni maturati successivamente al rilascio e maturandi fino alla scadenza naturale del contratto, nel settembre 2016.

La Corte territoriale, in accoglimento dell'appello proposto dalla società Delta srl, condannava la soc. Zeta S.p.A. al pagamento, in favore della S.r.l, della ulteriore somma di Euro 886.547,13, oltre Iva ed interessi legali dalle singole scadenze, quali canoni dovuti dalla data del rilascio fino a quella di naturale scadenza del contratto.

La società Zeta spa propone ricorso in Cassazione, denunciando, tra i vari motivi di impugnazione, violazione e/o falsa applicazione dell'articolo 1591 c.c. e articolo 1223 c.c. e ss., per avere la Corte d'appello riconosciuto alla locatrice il diritto a ricevere il canone pattuito anche per il periodo successivo alla riconsegna dell'immobile, avvenuta nel mese di aprile 2013; per la ricorrente, che richiama a supporto alcune sentenze di legittimità, tale pronuncia si pone in contrasto:

- con la disposizione di cui all'articolo 1591 c.c. nonché con il principio generale in base al quale il risarcimento deve essere limitato a quanto e' "conseguenza immediata e diretta" dell'inadempimento, non potendo ricomprendersi i danni che il locatore avrebbe potuto evitare usando l'ordinaria diligenza;

- con il principio per cui non si puo' imporre al conduttore il versamento di un canone a fronte del mancato godimento del bene e che, ove cio' fosse consentito, il locatore non avrebbe alcun incentivo a ricollocarlo sul mercato, potendo fare affidamento su un'entrata sicura da parte di un soggetto che peraltro non usufruisce nemmeno piu' della res.

Per la Suprema Corte la doglianza è infondata e sul punto osserva che:

a) la decisione del giudice a quo, che ha riconosciuto la risarcibilita' del danno rappresentato dai canoni non riscossi dopo lo scioglimento del rapporto fino alla rilocazione nonche' dall'eventuale differenza tra il canone originariamente pattuito e quello della nuova locazione, appare conforme all'orientamento giurisprudenziale prevalente e, comunque, piu' convincente;

b) l'orientamento maggioritario riconosce al locatore non inadempiente il diritto di pretendere quanto avrebbe potuto conseguire se le obbligazioni fossero state adempiute, detratto l'utile ricavato o che, con l'uso della normale diligenza, avrebbe potuto ricavare dall'immobile nel periodo intercorso tra la risoluzione prematura ed il termine convenzionale del rapporto inadempiuto;

c) tale orientamento, infatti, nel riconoscere la risarcibilita' del pregiudizio pari all'incremento patrimoniale netto che la parte non inadempiente avrebbe conseguito mediante la realizzazione del contratto e che non ha potuto conseguire per l'inadempienza dell'altra parte, e' certamente piu' coerente con l'impostazione, che correla il risarcimento del danno da inadempimento all'interesse contrattuale positivo;

d) il danno da risarcire non puo' non ritenersi rappresentato dall'ammontare dei canoni dovuti per la durata ulteriore della locazione ormai sciolta per inadempimento, senza che si possa prendere in considerazione la ripresa disponibilita' della cosa, perche' questa, finche' non viene locata di nuovo, per il soggetto che aveva scelto di ricavare dal bene un reddito locatizio, non puo' rappresentare - o quanto meno non puo' a priori presumersi rappresenti - un effettivo e reale vantaggio a quello paragonabile;

e) costituisce poi indagine di merito la verifica nel caso concreto dell'ammontare del danno effettivamente subito dal locatore, per accertare se esso sia pari ai canoni non percepiti fino al reperimento di un nuovo conduttore e poi, da quel momento e fino alla scadenza naturale del contratto risolto, pari alla differenza tra i due canoni, se esistente;

f) all'interno di tale indagine potra' poi trovare spazio l'accertamento se il ritardo nel trovare un nuovo conduttore o il reperimento di esso ma a condizioni contrattuali a lui meno favorevoli sia in tutto o in parte addebitabile all'inerzia o ad altro atteggiamento del locatore (ad esempio una esasperata selettivita' nel vagliare gli aspiranti conduttori) che possa ritenersi in contrasto con l'articolo 1227 c.c., comma 2".

Allegato:

Cassazione civile sentenza n.8482/2020

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