Fra le problematiche più comuni vi è quella relativa alla restituzione delle somme versate dai proprietari per lavori straordinari mai eseguiti. Questo articolo mira a chiarire i principali aspetti giuridici e pratici legati alla questione.

Il nostro codice civile disciplina puntualmente la gestione condominiale, fornendo le linee guida per la ripartizione delle spese ordinarie e per la gestione delle attività straordinarie; in particolare l’articolo 1135 c.c. prevede che l'assemblea condominiale ha la facoltà di deliberare in merito ai lavori di manutenzione straordinaria.

Tuttavia, nonostante una delibera approvata dall’assemblea, può capitare che i lavori deliberati non vengano seguiti. Ciò può verificarsi per diversi motivi:

- Decisioni dell’Assemblea: L'assemblea potrebbe cambiare idea e  decidere di non procedere più con i lavori.

- Problemi Tecnici o Economici: Potrebbero emergere impedimenti tecnici o economici che rendono impossibile l’avvio o il completamento dei lavori.

- Inadempienza dell’amministratore: In alcuni casi, l’amministratore potrebbe non adempiere ai suoi obblighi, non avviando i lavori nonostante la delibera assembleare.  

Ebbene se i lavori straordinari non vengono eseguiti, quale che sia la causa, i condomini che hanno regolarmente versato la propria quota, hanno il diritto di richiederne la restituzione, dal momento che l’amministratore non può trattenere somme che appartengono di fatto al singolo condomino.

In tal senso è orientata la giurisprudenza di merito. Il Tribunale di Palermo con Sentenza n. 2252/2022 ha chiarito come il condomino, che ha versato la quota relativa a lavori straordinari deliberati e mai eseguiti, abbia pieno diritto alla restituzione ex art. 2033 c.c., a mente del quale: «Chi ha eseguito un pagamento non dovuto ha diritto di ripetere ciò che ha pagato. Ha inoltre diritto ai frutti e agli interessi dal giorno del pagamento, se chi lo ha ricevuto era in mala fede, o, se era in buona fede, dal giorno della domanda».

Per il Giudice di merito, pertanto, la fattispecie configura pienamente un caso di indebito oggettivo, e ciò anche sulla scorta dell’insegnamento della Corte di Cassazione, la quale a più riprese ha ritenuto che si possa applicare analogicamente la fattispecie di cui all’art. 2033 c.c. all’ipotesi in cui la causa debendi venga a mancare in un momento successivo al pagamento, c.d. indebito oggettivo sopravvenuto (Sez. Un. Sentenza n. 5624/2009).

È stato però altresì chiarito dal Giudice di Palermo che, al fine di ottenere la restituzione di quanto indebitamente corrisposto, il condomino deve dare la prova dell’effettiva mancata esecuzione dei lavori, oltreché dell’inesistenza sopravvenuta del titolo in forza del quale il versamento era stato eseguito (ossia la delibera assembleare).

Chiarito quanto sopra, vediamo adesso qual è la procedura da seguire.

Innanzitutto il condomino interessato deve formalmente, e dunque mediante raccomandata con ricevuta di ritorno o mediante Pec, chiedere all’Amministratore la restituzione delle somme. In caso di mancato riscontro, un altro step obbligatorio è costituito dal tentativo di conciliazione, trattandosi di materia in cui la mediazione è condizione di procedibilità della domanda. Nel caso di fallimento anche della procedura conciliativa, il condomino potrà rivolgersi all’autorità giudiziaria per ottenere la restituzione dell’indebito. Avviata la causa, il giudice, a seconda dei casi, ordinerà la restituzione degli importi e, se necessario, condannerà l’amministratore al risarcimento del danno.

Non è raro, infatti, che la mancata esecuzione dei lavori sia imputabile all'amministratore. Se egli, nonostante la delibera dei condomini e i regolari versamenti, è rimasto inerte, non ha provveduto a sottoscrivere il contratto con la ditta appaltatrice e non ha dunque conferito alcun incarico teso a dare seguito alla decisione presa in assemblea, potrebbe senz’altro essere chiamato a rispondere dei danni causati ai condomini.

In tale contesto, l'amministratore ha l'obbligo di agire con diligenza e professionalità; la sua inadempienza può costituire causa di risoluzione giudiziale del contratto di mandato, con contestuale richiesta di risarcimento danni da parte dei condomini.

In conclusione la restituzione delle somme versate per lavori straordinari mai eseguiti è un diritto fondamentale dei condomini, che devono essere tutelati contro eventuali inadempienze o negligenze dell’amministratore. È importante agire tempestivamente e secondo le procedure previste dalla legge per garantire il recupero delle somme indebitamente pagate e per preservare l’equilibrio e la serenità della vita condominiale.