Il caso.

Mevia, acquirente di un appartamento in un condominio, chiedeva all'amministratore il consenso al distacco dal riscaldamento centralizzato, allegando una perizia tecnica che attestava la fattibilità dell'operazione senza pregiudizi per l'impianto comune né aggravio di spese per gli altri condomini.

Ricevuto il diniego, nel 2008 procedeva ugualmente al distacco e avviava un procedimento di accertamento tecnico preventivo (ATP): il consulente nominato dal giudice confermava la sussistenza delle condizioni legittimanti, ma nonostante la perizia favorevole, il Condominio Alfa manteneva la propria opposizione, costringendo Mevia a instaurare il giudizio di merito per ottenere il riconoscimento della legittimità del distacco già eseguito.

Il Tribunale rigettava la domanda; la Corte d'appello confermava la decisione, rilevando che:

• il regolamento condominiale di natura negoziale — accettato da Mevia all'atto di acquisto — rimetteva all'amministratore la valutazione sull'opportunità del distacco;
• l'art. 1118, comma 4, c.c. (introdotto dalla riforma del 2012) non era retroattivo né inderogabile;
• la sostituzione della caldaia condominiale avvenuta nel 2011 aveva reso superata la relazione dell'ATP;
• Mevia non aveva comunque dimostrato l'assenza di pregiudizi per gli altri condomini, avendo la stessa perizia di parte riconosciuto un lieve peggioramento del rendimento energetico globale.

La decisione della Cassazione

La Seconda Sezione civile, nell'accogliere il ricorso di Mevia, cassa la sentenza con rinvio alla Corte d'appello di Venezia in diversa composizione, sulla base delle seguenti argomentazioni:

• il condomino poteva legittimamente distaccarsi dall'impianto centralizzato già prima della riforma del 2012 purché dimostrasse l'assenza di aggravio di spese per gli altri condomini e di squilibri termici nell'impianto; in tale ipotesi, nessuna autorizzazione era necessaria: né dell'assemblea, né dell'amministratore;
• il condomino rimaneva obbligato a pagare soltanto le spese di conservazione dell'impianto di riscaldamento centrale, mentre sarebbe stato esonerato dall'obbligo del pagamento delle spese per il suo uso;
• il regolamento condominiale, incluso quello di natura contrattuale, non può privare i condomini dei diritti riconosciuti dalla legge. Di conseguenza, qualsiasi clausola regolamentare che vieti in radice al condomino il distacco — o lo subordini all'autorizzazione dell'amministratore — deve ritenersi nulla, in quanto lesiva del diritto individuale del condomino sulla cosa comune, nella misura in cui il distacco non cagioni squilibri o aggravi di spesa.
• il diritto al distacco ha natura istantanea: le condizioni legittimanti vanno verificate al momento in cui esso viene eseguito, non in un momento successivo.
• nel caso in esame, la sostituzione della caldaia nel 2011 era un fatto rrilevante ai fini dell'accertamento ex post della legittimità del distacco operato nel 2008: la Corte d'appello non poteva prescindere dalla consulenza resa in sede di ATP, che costituiva prova decisiva riferita alla situazione preesistente.

Il principio di diritto

Il regolamento condominiale, anche se di natura contrattuale, non può vietare al condomino di rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento e di distaccare le diramazioni della propria unità immobiliare dall'impianto comune, né può subordinare tale diritto all'autorizzazione dell'amministratore.

La clausola regolamentare che contenga un incondizionato divieto di distacco è nulla per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune.

Il condomino che esercita tale diritto è tenuto unicamente a provare che dal distacco non derivino aggravio di spese per gli altri condomini né squilibri termici pregiudizievoli per la regolare erogazione del servizio; ove tali condizioni siano soddisfatte, rimane obbligato al pagamento delle sole spese di conservazione dell'impianto comune, con esonero da quelle di esercizio.

Allegato:

Cassazione civile sentenza 6490 2026