La legge n. 220 del 11/12/2012, entrata in vigore il 18 giugno 2013, meglio conosciuta come Riforma del Condominio, ha modificato l’art. 1118 del codice civile, inserendo nello stesso il comma quarto, il quale statuisce testualmente: “Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini”.

In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma, traducendo così in legge un principio ormai consolidato sia nella giurisprudenza di merito che nella giurisprudenza di legittimità.

La problematica relativa all’obbligo da parte dei condomini distaccati dall’impianto comune centralizzato alla partecipazione delle spese relative alla conservazione del suddetto impianto, è uno delle principali cause di litigiosità condominiale.

Tale problema è, a tutt’oggi, ancora di grande attualità in virtù dell’obbligo di installazione nei condomini di sistemi di contabilizzazione del calore, previsto dall’attuale legislazione, che ha recepito la direttiva europea numero 2012/27/Ue; il termine per adempiere a tale obbligo è stato recentemente prorogato dal decreto numero 244 del 2016, meglio conosciuto come decreto mille proroghe.

La domanda che ricorre frequentemente nell’ambito delle assemblee condominiali è la seguente: il condomino che è stato autorizzato a rinunziare all’uso del riscaldamento centralizzato e a distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto condominiale o che abbia fornito la prova che dal distacco non derivino nè un aggravio di spese per la gestione dello stesso nè uno squilibrio termico, deve o meno partecipare alle spese necessarie per la manutenzione e per la conservazione dell’impianto condominiale? A questa domanda ha dato recentemente risposta la Corte di Cassazione, che con la sentenza numero 23756 pubblicata in data 22 novembre 2016 – Sezione Seconda Civile, richiamandosi alla costante giurisprudenza di legittimità, ha statuito che “il condomino è sempre obbligato a pagare le spese di conservazione dell’impianto di riscaldamento centrale anche quando sia stato autorizzato a rinunziare all’uso del riscaldamento centralizzato e a distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto comune, ovvero abbia offerto la prova che dal distacco non derivano né un aggravio di gestione o uno squilibrio termico, essendo in tal caso esonerato soltanto dall’obbligo del pagamento delle spese occorrenti per il suo uso, se il contrario non risulti dal regolamento condominiale”.

Con tale sentenza, i Giudici di Piazza Cavour hanno confermato il dominante e costante orientamento giurisprudenziale della stessa Corte di Cassazione, sostenendo la legittimità della delibera condominiale che pone a carico anche dei condomini che si siano distaccati dall’impianto di riscaldamento le spese occorrenti per la sostituzione della caldaia, posto che l’impianto centralizzato costituisce un accessorio di proprietà comune, al quale i predetti potranno comunque riallacciare la propria unità immobiliare (cfr. Cass. N. 7708/2007; Cass. N. 15079/2006; Cass. N. 5974 del 2004).

Quindi, le spese per l’adeguamento dell’impianto di riscaldamento alla normativa relativa all’installazione delle termovalvole, spettano a tutti i condomini a prescindere se essi si siano o meno distaccati legittimamente dall’impianto di riscaldamento centralizzato.

Allegato:

Cassazione civile Sez. II Sentenza n. 23756 del 22/11/2016