Condominio: modalitÓ e condizioni per il distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento

Condominio: modalitÓ e condizioni per il distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento
Giovedi 8 Novembre 2018

Con l’avvicinarsi dell’inverno e con l’apertura degli impianti di riscaldamento si riaccende il dibattito, che spesso da origine a contenziosi, circa la partecipazione o meno del condomino distaccatosi dall’impianto centralizzato di riscaldamento alle spese di gestione del servizio e circa la validità o meno di una clausola contenuta nel regolamento condominiale contrattuale che vieta ai condomini di distaccarsi dal suddetto impianto.

La legge n. 220/2012, entrata in vigore il 18 giugno 2013, meglio conosciuta come legge di riforma del condominio ha modificato l’articolo 1118 codice civile, recependo quanto statuito dalla giurisprudenza in merito al distacco da parte dei condomini dall’impianto di riscaldamento centralizzato.

Secondo il quarto comma del suddetto articolo: “Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria.”

Nonostante l’articolo 1118 c.c., riformato dalla legge 220/2012, consenta al condomino di distaccarsi dall’impianto centralizzato di riscaldamento, nel rispetto delle suddette condizioni (mancanza di notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini), non vi è ancora un orientamento univoco in merito alla validità o meno della clausola inserita nel regolamento condominiale che preveda il divieto di distacco dal suddetto impianto e sulla partecipazione del condomino distaccato alle spese di gestione, anche in virtù dell’entrata in vigore dell’obbligo dell’installazione delle valvole termostatiche.

La questione è stata affrontata recentemente dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 28051/2018, pubblicata il 2 novembre scorso.

Gli Ermellini hanno affermato che è nulla la clausola contenuta in un regolamento condominiale che vieta in modo assoluto il distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento da parte di un condomino e che i condomini possono regolare la ripartizione delle spese di riscaldamento a mezzo di un’apposita convenzione.

IL CASO: Nel caso esaminato dai giudici di legittimità, un condomino aveva impugnato una delibera condominiale avente ad oggetto l’approvazione dei rendiconti relativi al servizio di riscaldamento. Secondo il condomino, avendo provveduto al distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento e avendo realizzato un impianto autonomo, la delibera era illegittima in quanto dal distacco dall’impianto non si era verificato nessun nocumento o squilibrio termico nei confronti degli altri condomini. Inoltre, il condomino evidenziava che l’assemblea aveva rigettato all’unanimità la proposta transattiva dallo stesso formulato che prevedeva il pagamento da parte sua di tutte le spese di manutenzione e conservazione dell’impianto, oltre al 30% delle spese di uso ed esercizio. Nel costituirsi in giudizio, il Condominio sosteneva la legittimità della delibera in quanto nel regolamento condominiale di natura contrattuale erano inserite delle clausole che obbligavano i condomini alla contribuzione delle spese necessarie per le parti comuni, nonchè all’utilizzazione del servizio di riscaldamento e vietavano, in caso di rinuncia, l’esonero dal relativo pagamento. L’impugnazione della delibera veniva rigettata dal Tribunale, il quale evidenziava che:

  1. in via generale la rinuncia all’uso della cosa comune non esenta dalle spese di conservazione dell’impianto di riscaldamento centralizzato;

  2. il regolamento condominiale impediva il distacco effettuato dal condomino;

  3. non sussisteva una delibera condominiale che lo consentisse.

La sentenza di prime cure veniva confermata dalla Corte di Appello in sede di gravame proposto dal condomino.

La Corte territoriale evidenziava che:

  1. nel regolamento condominiale era previsto un divieto di distacco dall’impianto di riscaldamento con l’obbligo da parte di ciascuna unità abitativa di contribuire alla gestione anche in caso di rinuncia dei relativi servizi;

  2. il suddetto regolamento dava luogo ad una obbligatio propter rem, pienamente valida.

Pertanto, il condomino rimasto soccombente in entrambi i gradi di giudizio, interponeva ricorso per Cassazione.

LA DECISIONE: Con l’ordinanza in commento gli Ermellini, non condividendo le decisioni dei giudici di merito, hanno ritenuto parzialmente fondate le doglianze formulate dal condomino ricorrente, sulla scorta delle seguenti osservazioni:

  1. “ E’ nulla per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune, la clausola del regolamento condominiale, come la deliberazione assembleare che vi dia applicazione, che vieti in radice al condomino di rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento e di distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto termico comune, seppure il suo distacco non cagioni alcun notevole squilibrio di funzionamento nè aggravio di spesa per gli altri partecipanti”;

  2. I condomini possono liberamente regolare mediante convenzione il contenuto dei loro diritti e dei loro obblighi attraverso una clausola inserita nel regolamento di natura contrattuale che suddivida le spese relative all’impianto di riscaldamento

Allegato:

Cassazione civile Sez. II, Ordinanza n. 28051 del 02/11/2018

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