La Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 9953/2020 chiarisce da quando comincia a decorrere il termine per la denuncia del vizi di un immobile allorchè il bene sia stato consegnato all'acquirente prima della stipula del definitivo.

Il caso: La società Alfa conveniva in giudizio Tizio innanzi al Tribunale esponendo che questi aveva sottoscritto un preliminare per l'acquisto di un immobile in corso di edificazione per il prezzo di Euro 160.000,00, corrispondendo la somma di Euro 20.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, oltre ad un acconto di Euro 40.000,00, ma poi non si era recato dal notaio per la stipulazione del contratto definitivo, nonostante l'immobile gli fosse gia' stato consegnato; pertanto l'attrice chiedeva l'accertamento dell'inadempimento di Tizio e la declaratoria del suo diritto a trattenere la caparra, oltre alla riconsegna dell'immobile ed il risarcimento per l'occupazione abusiva.

Il convenuto si costituiva eccependo l'inadempimento dell'attrice, in particolare per una serie di vizi manifestatisi nell'immobile, chiedendo quindi la emissione della pronuncia ex articolo 2932 c.c. e la riduzione del prezzo convenuto per l'acquisto, in proporzione all' entita' dei vizi lamentati.

Il Tribunale accoglieva la domanda attorea, affermando che il convenuto non aveva dato la prova della tempestivita' della denuncia dei vizi; da qui la legittimita' del recesso della società Alfa.

La Corte d'Appello respingeva il gravame e confermava la sentenza di primo grado: sul punto  la Corte di merito osservava che le deposizioni testimoniali non avevano consentito ne' di individuare precisi e puntuali vizi dell'immobile, ne' di stabilire con certezza la data e le circostanze della denuncia.

Tizio ricorre in Cassazione, deducendo la la violazione e falsa applicazione dell'articolo 1495 c.c.. : la Corte d'appello avrebbe errato nel dichiarare la intervenuta decadenza dal diritto alla garanzia per i vizi dell'immobile in quanto non denunciati nei termini di legge, dal momento che la norma invocata presuppone l'intervenuto trasferimento del diritto.

Per la Suprema Corte il motivo è fondato: in merito alla garanzia per vizi, richiama i seguenti principi:

a) in tema di contratto preliminare, la consegna dell'immobile, effettuata prima della stipula del definitivo, non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti, ne' comunque di quello di prescrizione, presupponendo l'onere della tempestiva denuncia l'avvenuto trasferimento del diritto;

b) il promissario acquirente, anticipatamente immesso nella disponibilita' materiale del bene, risultato successivamente affetto da vizi, puo' chiedere l'adempimento in forma specifica del preliminare, ai sensi dell'articolo 2932 c.c. e contemporaneamente agire con l'azione quanti minoris per la diminuzione del prezzo, senza che gli si possa opporre la decadenza o la prescrizione