Compravendita: penale inapplicabile se non viene richiamata nel definitivo.

Compravendita: penale inapplicabile se non viene richiamata nel definitivo.

Nessuna penale per il ritardo nella consegna dell'immobile oggetto della compravendita può essere richiesta se nel contratto definitivo non è richiamata la clausola del preliminare che la prevede.

In tal senso si è pronunciata la Corte di Cassazione nella sentenza n. 23307 del 23 ottobre 2020.

Martedi 27 Ottobre 2020

Il caso:Il Tribunale di Tempio Pausania condannava la convenuta Alfa s.r.l. al pagamento in favore della attrice Delta . s.a.s. della somma di € 21.300,00, nonché della somma di e 4.643,74 (entrambe con interessi), oltre spese di lite.

In particolare il Tribunale accertava che “l'intero compendio immobiliare era stato consegnato contestualmente alla compravendita in data 21.12.2006" e non, come precedentemente pattuito col preliminare, entro il 31.7.2006 e, pertanto, andava applicata la prevista penale da ritardo pattuita in € 150,00 per ogni giorno di ritardo ed assommante alla suddetta cifra totale di C 21.300,00, oltre al risarcimento dei danni.

La Corte d'appello dichiarava inammissibile il gravame per mancanza di ragionevole probabilità di accoglimento.

La società Alfa s.r.l. ricorre in Cassazione, censurando la sentenza del tribunale laddove ha ritenuto applicabile la clausola penale sull'errato presupposto della sua sopravvivenza nel contratto definitivo.

Per la Corte si tratta quindi di decidere l'assorbimento o meno nel contratto definitivo del preliminare e delle sue previsioni (inclusa quella inerente la clausola penale), tenuto conto che tale ultima clausola, nella concreta ipotesi per cui è controversia, non veniva in nulla ribadita nel contratto definitivo intervenuto dopo il preliminare far le stesse parti; sul punto osserva che:

a) per i giudici di merito la clausola penale non poteva ritenersi tacitamente rinunciata se della stessa non se parlava nel contratto definitivo, essendo necessaria una espressa dichiarazione in tal senso da parte di chi aveva diritto di avvalersene; in tale sede veniva richiamato un precedente, rimasto però isolato;

b) in base all'orientamento costante e prevalente, l'unica fonte di diritti ed obblighi è, di regola, il contratto definitivo, che supera i patti anteriori di cui al preliminare, richiedendosi -all'opposto- una espressa manifestazione di volontà volta alla sopravvivenza delle clausole contenute nel preliminare;

c) più in particolare, la fonte esclusiva dei diritti e delle obbligazioni inerenti al particolare negozio voluto va individuata nel contratto definitivo, restando i negozi precedenti superati dalla nuova manifestazione di volontà, che può anche non conformarsi del tutto agli impegni già assunti, senza che assuma rilievo un eventuale consenso formatosi fuori dell'atto scritto, trattandosi di atti vincolati;

d) pertanto, in conclusione, le pattuizioni di cui al contratto preliminare, inclusa la pattuizione di clausola penale, devono intendersi superate dalla nuova manifestazione di volontà delle parti contraenti di cui al contratto definitivo.

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