Si tratta di un appartamento di 180 mq e 8,5 vani. Con la DOCFA era stato proposto il classamento in A/2, classe 3, con rendita catastale di euro 2.524,18. L’Ufficio aveva invece ripristinato la categoria A/1, classe 3, e la precedente rendita di euro 4.302,09.

L’accertamento era già stato annullato dalla Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Roma. L’Agenzia delle Entrate aveva impugnato la decisione, sostenendo che le caratteristiche dell’edificio e dell’appartamento fossero compatibili con la categoria A/1.

Per l’A/1 non è sufficiente il pregio del fabbricato

La Corte di secondo grado ha respinto l’appello. La decisione parte da un dato essenziale: il classamento non può dipendere soltanto dal prestigio della zona o dalle caratteristiche generali del fabbricato, ma deve essere riferito alla concreta situazione dell’unità immobiliare.

Nel caso esaminato l’edificio, risalente ai primi decenni del Novecento, presenta indubbi elementi di pregio: ingresso di rappresentanza, scala principale con ascensore, scala di servizio e portineria. Secondo i giudici, tuttavia, questi elementi non sono sufficienti, da soli, a giustificare il classamento dell’appartamento in A/1.

La sentenza precisa inoltre che la categoria catastale A/1 non coincide con la nozione fiscale di “abitazione di lusso”. Anche la circolare del Ministero delle Finanze n. 5 del 14 marzo 1992, spesso richiamata in questa materia, costituisce un criterio tecnico di riferimento, ma non ha natura normativa.

Il confronto con un appartamento dello stesso edificio

Un passaggio centrale della decisione riguarda gli immobili utilizzati come comparabili. Due delle unità richiamate dall’Ufficio avevano una consistenza di 13,5 vani e superfici di circa 381 e 316 mq: dimensioni sensibilmente superiori rispetto ai 180 mq dell’appartamento oggetto di causa.

Ben diverso era il terzo immobile preso in considerazione, situato nello stesso fabbricato: 8,5 vani,187 mq e caratteristiche strutturali necessariamente molto vicine. Questa unità risultava censita in categoria A/2, classe 3.

La Corte ha ritenuto questo dato particolarmente attendibile sul piano comparativo. Non perché la presenza nello stesso edificio determini automaticamente l’identità del classamento, ma perché, nel caso concreto, si trattava di due appartamenti con identica consistenza catastale e superficie quasi coincidente.

Resta ferma la categoria A/2

La Corte ha quindi ritenuto che gli elementi indicati dall’Amministrazione non fossero sufficienti a spiegare perché l’unità dovesse essere classificata in A/1 anziché in A/2. Il classamento A/2 è stato considerato più coerente con le caratteristiche effettivamente documentate dell’immobile.

È stato affrontato anche il tema del precedente classamento A/1. La sentenza chiarisce che la definitività di un precedente accertamento non rende immutabile per il futuro la categoria catastale: una nuova DOCFA, fondata su una situazione catastale temporalmente distinta, può dare luogo a un nuovo procedimento, soggetto a un autonomo controllo dell’Ufficio e, se necessario, del giudice.

L’appello dell’Agenzia delle Entrate è stato pertanto rigettato. È rimasto fermo il classamento proposto con la DOCFA del 9 novembre 2022: categoria A/2, classe 3, con rendita catastale di euro 2.524,18.

La vicenda evidenzia un profilo pratico importante nei contenziosi sul classamento: l’attribuzione della categoria A/1 deve trovare riscontro nelle caratteristiche concrete dell’immobile e in termini di comparazione realmente omogenei. Il solo pregio del fabbricato o della zona, senza ulteriori elementi specifici, non è sufficiente.

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CGT II grado Lazio Sentenza 5331 2026