Dall’emanazione del Decreto Rilancio si sono susseguiti commenti di ogni tipo, per il “superbonus 110%” e ancora ne seguiranno, perché l’utilizzo di questo beneficio non è sempre facile. Varie sono le ragioni che rendono difficile il suo utilizzo, sia nella fase decisionale che in quella esecutiva.

Ma andiamo per ordine.

Non vi è dubbio che gli incentivi, così come previsti dall’art. 119 del Decreto Rilancio siano una buona opportunità per specifici interventi in ambito di efficienza energetica, d’interventi antisismici, d’installazione di impianti fotovoltaici o delle infrastrutture per la ricarica dei veicoli elettrici negli edifici e per realizzare lavori al proprio fabbricato a costo zero, o a costo del tutto irrisorio, se si tiene conto della spesa complessiva.

Altrettanto bene si può dire della convenienza, prevista dall’art. 121, in merito all’opzione per la cessione del credito, o per lo sconto in fattura, in luogo delle detrazioni fiscali, ma altri fattori rendono difficile il suo utilizzo, almeno per quanto è dato riscontrare a tutt’oggi.

Va ricordato, preliminarmente, che il superbonus 110% è un ulteriore beneficio, ma restano valide le detrazioni previste per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, compresi quelli per la riduzione del rischio sismico “Sismabonus“ e di riqualificazione energetica degli edifici “Ecobonus“.

Va ricordato anche che con provvedimento dell’8 agosto l’Agenzia delle Entrate ha precisato che le agevolazioni concesse dai menzionati artt. 119 e 121 del Decreto Rilancio, si applicano anche al “sismabonus” e “ecobonus” e, quindi, è possibile usufruire dell’opzione per la cessione del credito, o per lo sconto in fattura, in luogo delle detrazioni fiscali, utilizzando dal 15 ottobre l’apposito modello per l’opzione.

Chi aspetta che il condominio realizzi un intervento “trainante”, come per esempio il cappotto termico, per cambiare gli infissi, sappia che può farlo, in maniera indipendente, con l’ecobonus e cedere il credito nella misura del 50%.

Ma dicevamo delle difficoltà. Quali sono?

Una singola persona, o forse due, possono trovare un’intesa, in tempi brevi, su come e quando fare una certa cosa. Più persone, e specialmente nei condomini, non sempre espongono concetti concordanti e capita spesso che le argomentazioni addotte sono discordanti da quelle di altri condomini, specialmente per l’utilizzo (a costi zero???) del “superbonus 110%”.

Prevalgono interessi diversi. Scarsa disponibilità di denaro per alcuni e modi di pensare diverso, non permettono di raggiunge uniformità nelle scelte deliberative.

Molti amministratori di condomini stanno ricevendo richieste di chiarimenti, per utilizzare al meglio l’ormai famoso “superbonus 110%” e per ottenere quanto più possibile.

Una sintesi di alcuni esempi che si verificano in questa prima fase di applicazione del “superbonus 110%” e delle motivazioni addotte, per non perdere l’opportunità del “sismabonus 110%”

• Tizio non è molto interessato e si preoccupa perché “il cappotto termico” prevede l’applicazione di materiali da applicare sulla superficie esterna dell’edificio, e il suo spessore (circa 6/8 cm.) toglie superficie utile al suo balcone.

• L’ipotesi di applicare il sismabonus al palazzo, con sistemazione e consolidamento dei pilastri e travi portanti (lavori trainanti), creano problemi per diversi mesi ai proprietari dei garage sottostanti e così anche per i negozi, al piano strada, che circondano l’intero fabbricato. Certo se i lavori sono indispensabili, si faranno comunque; ma sono veramente indispensabili???

• Caio e Sempronio hanno due appartamenti dati in locazione e non vogliono avere problemi anche perché c’è l’ipotesi (non infondata) di mettere altro denaro per completare i lavori. Non sono interessati ai lavori.

Questi brevi esempi fanno capire che si sottovaluta l’importanza del “cappotto termico” e così pure di altri lavori. Gli interventi di questo tipo, garantiscono un apprezzabile risparmio energetico, mantenendo alte le temperature interne durante l’inverno e impedendo al calore dei raggi esterni di penetrare nell’abitazione in estate, oltre a un isolamento acustico.

Si consideri anche che questi interventi consentono di risparmiare sulle bollette e, cosa di non poco conto, aumentano il valore dell’immobile nel caso di vendita ma anche di locazione. Non va trascurata questa norma di particolare favore.

Diamo, poi, un breve cenno ai problemi collegati alla convocazione delle assemblee condominiali.

• Il luogo di convocazione dell’assemblea condominiale (in molti casi non potrà essere quella di sempre) e la presenza dei singoli condomini, in questo delicato periodo del coronavirus, non potranno essere assicurati.

• L’argomento del superbonus è di grande importanza e molti condomini vorranno essere presenti alle discussioni. L’abitudine a consegnare la delega, probabilmente, verrà meno. Molte assemblee tarderanno, per diversi motivi, a deliberare i lavori condominiali.

Bisogna, però, riflettere in modo conveniente e fare una attenta valutazione dei lavori da programmare, tener conto dei miglioramenti che si apportano all’immobile e degli importi ottenibili dal beneficio.

Proviamo a dirlo con un esempio: In un immobile composto da più di 8 unità, poniamo di 15 unità immobiliari, il limite di spesa ammissibile è pari a € 530.000. Importo questo che, presumibilmente, potrà permettere di programmare i lavori con accortezza e senza troppe apprensioni.

Quando l’intervento di favore lo si utilizza per necessità, non dovrebbero sussistere grandi problemi, anche da parte del condomino più riluttante.

Il fatto vero, però, è che a volte si vuole a ogni costo utilizzare il “superbonus 110%” anche quando non esiste effettiva necessità valevole per tutti i condomini. Questo genera perplessità e ostacoli, forse anche giustificati, in alcuni condomini che da tali lavori non ottengono alcun beneficio.

I fatti positivi che possono risolvere i problemi di maggioranza per le deliberazioni, sono presenti in un recente decreto che regolamenta le assemblee condominiali.

Infatti nel decreto di agosto “Misure urgenti per il sostegno e il rilancio dell'economia” Decreto-Legge 14 agosto 2020, n. 104 all’art. 63, intitolato Semplificazione procedimenti assemblee condominiali, si legge:

All'articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, dopo il comma 9, è inserito il seguente: «9-bis. Le deliberazioni dell'assemblea del condominio aventi per oggetto l'approvazione degli interventi di cui al presente articolo sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio.»

Con una maggioranza minore è più facile deliberare. Restano, però, i problemi di incasso della quota dei dissenzienti al deliberato per le eventuali eccedenze di costi (comunque possibili).

I problemi condominiali, se non insormontabili, potranno essere risolti con il tempo, e il tempo c’è per decidere.

Il Decreto Rilancio consente di poter usufruire della detrazione per le spese sostenute nel lasso di tempo che va dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021. Allo stato c’è molto movimento e l’argomento del “superbonus 110%” è diventato argomento comune a molti, anche le imprese di costruzione sono già pronte. Molte di queste hanno già fatto pervenire preventivi per la realizzazione dei lavori.

Vi è, poi, l’annuncio del ministro Patuanelli che prevede di allungare i tempi di utilizzo del “superbonus 110%”, facendolo diventare strutturale.

Fin qui abbiamo dato cenno delle difficoltà per l’applicazione pratica del “superbonus 110%”, ma a breve torneremo su questo argomento per commentare le fasi e le peculiarità di questa norma e di come applicarla con accortezza.

Per approfondire il “superbonus 110%” si suggerisce: La GUIDA dell’Agenzia delle Entrate e la Circolare 24/E dell’8 agosto 2020.

Luca De Franciscis

dottore commercialista