Sebbene di fatto la situazione sia comparabile al caso in cui un appartamento venga dato in affitto, in linea di diritto la condizione è molto diversa, stante che l’usufruttuario non è un semplice detentore dell’immobile, ma è titolare di un diritto reale. Ciò determina da una parte una ripartizione delle spese basata sulle responsabilità e sui benefici goduti, e dall’altro lato un necessario coinvolgimento dell’usufruttuario nelle decisioni relative alle spese condominiali.

1. Principi generali della ripartizione

Sebbene non vi sia una norma specifica in tema condominiale relativa alla ripartizione delle spese tra nudo proprietario e usufruttuario, in via analogica la norma da applicare è certamente quella contenuta nell’articolo 1004 del Codice Civile, il quale stabilisce che l’usufruttuario è tenuto a sostenere tutte le spese ordinarie, mentre il nudo proprietario deve farsi carico delle spese straordinarie.

In dettaglio:

Spese ordinarie: riguardano la manutenzione e l’uso corrente dell’immobile e sono a carico dell’usufruttuario. Comprendono, ad esempio:

- Pulizia e manutenzione delle parti comuni (scale, ascensore, cortile, ecc.).

- Spese per il servizio di portineria.

- Consumi relativi a luce, acqua e riscaldamento centralizzato.

- Riparazioni minori degli impianti.

Spese straordinarie: sono quelle destinate a miglioramenti o riparazioni straordinarie che riguardano la struttura dell’edificio e sono a carico del nudo proprietario.

Tra queste:

- Rifacimento della facciata o del tetto.

- Installazione o sostituzione di ascensori.

- Interventi di consolidamento strutturale.

- Grandi ristrutturazioni dell’impiantistica condominiale.

2. Eccezioni e casi particolari

In alcuni casi, la ripartizione delle spese può essere oggetto di accordi tra le parti, e in tal caso suddivisione degli oneri condominiali sarà regolata di conseguenza.

Tuttavia, se l’usufruttuario omette di effettuare la manutenzione ordinaria e questo causa danni all’immobile, il nudo proprietario potrebbe rivalersi su di lui per il risarcimento.

Nel caso di spese straordinarie che comportano anche una manutenzione ordinaria (ad esempio interventi sull’impianto dell’ascensore), il costo potrebbe essere ripartito proporzionalmente tra usufruttuario e nudo proprietario.

3. Morosità e responsabilità

La differente ripartizione delle spese condominiali tra usufruttuario e nudo proprietario comporta conseguentemente che nel caso di morosità l’amministratore dovrà rivolgersi all’uno o all’altro a seconda del tipo di spesa.

L’amministratore si rivolgerà innanzitutto all’usufruttuario, in quanto soggetto obbligato al pagamento delle spese ordinarie.

Tuttavia, qualora la morosità dovesse persistere e non si ottenga il pagamento, il condominio potrà rivalersi anche sul nudo proprietario, il quale è sempre responsabile in via sussidiaria. Per le spese straordinarie, invece, la responsabilità graverà direttamente sul nudo proprietario.

4. Diritti dell’usufruttuario in ambito condominiale

Chiaramente l’usufruttuario se da un lato ha degli obblighi legati al pagamento delle spese ordinarie, dall’altro lato gode però di diversi diritti rispetto al condominio:

- Diritto di partecipazione alle assemblee condominiali: può intervenire e votare su tutte le questioni che riguardano la gestione ordinaria del condominio.

- Diritto di essere convocato alle assemblee: deve ricevere la convocazione per le decisioni relative alle spese ordinarie, come confermato dalla giurisprudenza.

- Diritto di impugnare le delibere condominiali: se una delibera è stata presa senza la sua convocazione o pregiudica i suoi diritti di godimento dell’immobile, può chiederne l’annullamento.

- Diritto di accesso ai documenti contabili del condominio: per verificare la correttezza delle spese ordinarie a suo carico, può formalmente rivolgersi all’amministratore per esaminare le c.d. pezze d’appoggio.

5. Annullabilità della delibera condominiale per mancata convocazione dell’usufruttuario

Proprio in virtù di quanto sin qui esposto, l’usufruttuario in quanto titolare di un diritto reale di godimento ha pieno diritto di partecipare alla vita condominiale, e dunque di essere invitato alle assemblee condominiali.

Da ultimo in tal senso si espresso il Tribunale di Napoli con la sentenza n. 822 del 26 gennaio 2025. Secondo il Giudice di merito la delibera condominiale che approva il bilancio è annullabile se l’usufruttuario non viene convocato all’assemblea.

Il Tribunale ha ribadito che l’usufruttuario, in quanto soggetto obbligato al pagamento delle spese ordinarie, ha diritto a partecipare alle decisioni che riguardano tali oneri.

Di tal che la mancata convocazione dell’usufruttuario rappresenta una violazione del diritto di partecipazione e può portare all’annullamento della delibera su richiesta dello stesso.

In conclusione la corretta suddivisione delle spese condominiali tra usufruttuario e nudo proprietario si basa sul principio di equità. È sempre consigliabile verificare eventuali clausole contrattuali o accordi tra le parti per evitare contenziosi e garantire una gestione efficace degli oneri condominiali.