Il caso: A.F. agiva in giudizio per l'accertamento della esistenza di una servitù di passaggio mediante due porte del proprio seminterrato a carico del fondo latistante di proprietà di F.C.: in particolare, l'attore deduceva che:

• la servitù era stata costituita per convenzione nel 1966 tra il proprio dante causa C.N. e la convenuta; il N. aveva poi chiuso la porta di destra nel 1977;

• la convenuta si era opposta alla sua riapertura da parte dell'attore per eseguire lavori, per cui A.F. chiedeva accertarsi il diritto alla riapertura e, comunque, quello di poter accedere ai fini della manutenzione, oltre condanna al risarcimento dei danni.

  La convenuta si costituiva ed in merito alla servitù rilevava che la porta era stata già chiusa nel 1967 e che il passaggio non trovava titolo nella convenzione.

  Il Tribunale rigettava la domanda principale in confessoria e quella risarcitoria, disponendo l'accesso ai soli fini della manutenzione della facciata: per il giudice di prime cure, “il contratto, pur essendo titolo idoneo alla costituzione di servitù, non è opponibile nei confronti dei terzi successivi aventi causa degli immobili che non hanno partecipato alla convenzione, laddove quest'ultima, come nel caso di specie, non sia stata trascritta".

  La Corte di Appello, in riforma della sentenza di primo grado, dichiarava l'esistenza del diritto di passaggio attraverso la porta di destra con condanna al ripristino dei luoghi.

  F.C. ricorre in Cassazione, sostenendo la tesi che la servitù volontaria, in quanto non trascritta, non sarebbe vincolante che tra le parti.

  Per la Cassazione il motivo è infondato e nel rigettare il ricorso, vengono richiamati alcuni principi in materia di servitù:

  a) la servitù volontariamente costituita, per essere opponibile all'avente causa dell'originario proprietario del fondo servente, deve essere stata trascritta o espressamente menzionata nell'atto di trasferimento al terzo del fondo medesimo, rimanendo, altrimenti, vincolante solo tra le parti: tale principio si riferisce alla problematica dell'opponibilità di servitù non trascritta (o richiamata nel titolo successivo) all'avente causa dell'originario titolare del fondo servente;

  b) il caso di specie, invece, configura l'ipotesi contraria, ossia l'invocabilità della servitù, contro l'originario titolare del fondo servente, da parte dell'avente causa dell'originario proprietario del fondo dominante: in questa ipotesi vale, a differenza di quanto concerne le servitù passive, il diverso principio per cui “la servitù attiva, come diritto accessorio, si trasferisce necessariamente all'avente causa dell'originario titolare del fondo dominante con il trasferimento di quest'ultimo, senza che sia necessaria la trascrizione e senza che occorra una manifestazione di volontà contrattuale ad hoc (quale una specifica clausola contenuta nell'atto di trasferimento del fondo), e perfino nel caso che l'acquirente ne ignori l'esistenza”.

Allegato:

Cassazione civile ordinanza n.29224/2019