L'art. 38 co.1 T.U.B. individua con la nozione di credito fondiario quel credito che "ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili".

Il grado dell'ipoteca è determinato dal numero di ordine con cui avviene l'iscrizione ipotecaria e laddove più ipoteche vengano iscritte contemporaneamente sul medesimo bene o nei confronti del medesimo debitore esse avranno medesimo grado, con l'effetto che i creditori vanteranno sul bene ipotecato il medesimo diritto, ognuno proporzionatamente al proprio credito.

Il nostro codice civile ex art. 2872 riconosce il diritto alla riduzione dell'ipoteca e "la riduzione delle ipoteche si opera riducendo la somma per la quale è stata presa l'iscrizione o restringendo l'iscrizione a una parte soltanto dei beni".

L'effetto sarà pertanto la diminuzione della somma per cui è stata iscritta l'ipoteca ovvero laddove più beni siano inseriti in un'unica iscrizione ipotecaria essi potranno essere parzialmente sottratti a tale vincolo creditizio.

La riduzione può essere richiesta dall'interessato nel momento in cui i pagamenti hanno determinato l'estinzione di almeno un quinto del debito originario come pure nel caso in cui beni compresi nell'iscrizione eccedono la cautela.

La procedura di riduzione si concretizza in un costo a carico del richiedente ma, nel caso in cui vi sia un comportamento scorretto del creditore capace di rappresentare un abuso del diritto, sarà quest'ultimo a pagarne le spese oltre eventuali danni patiti dal debitore e, di abuso del diritto si tratta ogni qualvolta vi è eccedenza di beni iscritti in ipoteca rispetto la cautela, come pure nel momento in cui il creditore non ha dato seguito alla legittima domanda di riduzione dell'ipoteca avanzata dal debitore resistendo con dolo o colpa grave (v. Cass. Civ. Sez.III, n. 6533 del 05/04/2016).

Quanto all'abuso del diritto realizzato dal creditore che iscrive ipoteca oltre la cautela, o comunque con sproporzione od eccesso di garanzie è poi necessario distinguere tra sproporzione genetica o sopravvenuta:

- genetica : attiene alla genesi dell'iscrizione ipotecaria tale che la banca – creditore in violazione del principio di buona fede e correttezza nel corso delle trattative contrattuali procede ad iscrizione di garanzie eccessive e non necessarie;

- sopravvenuta: la sproporzione è successiva al momento dell'iscrizione ipotecaria e la riduzione deriva dal combinato disposto dell'art. 2872 c.c. e art 39 co. 5 T.U.B. per cui "i debitori ogni volta che abbiano estinto la quinta parte del debito originario, hanno diritto ad una riduzione proporzionale della somma iscritta. Essi hanno inoltre il diritto di ottenere la parziale liberazione di uno o più immobili ipotecati quando, dai documenti prodotti o da perizie, risulti che per le somme ancora dovute i rimanenti beni vincolati costituiscono una garanzia sufficiente ai sensi dell'art. 38".

Vige in ogni caso il principio della proporzionalità tra garanzie debitorie e credito.

Resta il fatto che il creditore potrebbe non rispondere positivamente alla legittima richiesta di riduzione d'ipoteca ed in tal caso il debitore potrà tutelare il proprio diritto in via giudiziale o promuovendo ricorso all'Arbitro Bancario Finanziario (ABF) indipendentemente dal valore della procedura ( ABF Collegio di Roma, decisioni n. 10766/2018; n. 15031/2017; n. 11907/17; n.821/2016; n.2492/2014;n. 2359/2011).

Ai fini del buon esito della procedura è necessario che il ricorrente abbia preventivamente proposto reclamo alla banca per la riduzione dell'ipoteca e sia in possesso di documentazione idonea a dimostrare le sue ragioni, i pagamenti effettuati oltre che documentazione capace di dimostrare che successivamente alla riduzione i beni ipotecati sono comunque sufficienti a garantire il credito.