Preliminare di vendita di immobile e responsabilitą per i danni: venditore o acquirente?

Preliminare di vendita di immobile e responsabilitą per i danni: venditore o acquirente?

E’ molto frequente che dopo la stipula del preliminare di vendita di un immobile, il promissario acquirente viene immesso nel possesso prima della stipula del contratto definitivo.

In questi casi, il promissario venditore è responsabile dei danni provenienti dall’immobile promesso in vendita?

Lunedi 26 Marzo 2018

La risposta a questa domanda è stata fornita dalla Corte di Cassazione con la recente ordinanza n. 5915/2018, depositata il 12 marzo scorso, con la quale i giudici di Piazza Cavour hanno affermato che il promissario venditore è responsabile dei danni provocati dall’immobile promesso in vendita ed è pertanto legittimato passivo nel giudizio avente ad oggetto la richiesta di risarcimento dei danni derivanti dal suddetto immobile, anche non avendone la disponibilità.

IL CASO: Un condominio conveniva in giudizio un condomino e la ditta che era stata incaricata alla realizzazione di alcune opere di ristrutturazione dell’interno e della facciata, chiedendo che il Tribunale ordinasse la cessazione delle opere in corso che erano state già iniziate dal proprietario, che fosse accertata la loro illegittimità e venisse ordinata la demolizione con conseguente ripristino dello stato dei luoghi. Il proprietario convenuto, nel costituirsi nel giudizio:

  1. eccepiva la carenza di legittimazione passiva, sostenendo di non aver assolutamente iniziato le suddette opere;

  2. che le stesse erano cominciate a sua insaputa dal soggetto al quale aveva promesso di vendere l’immobile e che era stato immesso nel possesso dello stesso;

  3. chiedeva di essere autorizzato alla chiamata in causa del promissario acquirente.

Il Tribunale autorizzava la suddetta chiamata. La domanda del Condominio veniva accolta con condanna dei convenuti alla demolizione delle opere illegittime nonché al ripristino dello stato preesistente. La sentenza di prime cure veniva appellata da entrambi i convenuti. La Corte di Appello rigettava gli appelli, che erano stati riuniti, confermando così quanto statuito dal giudice di primo grado.

Contro la sentenza di secondo grado proponeva ricorso in Cassazione, il condomino proprietario dell’immobile, (promissario venditore), deducendo "l’ omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti" in quanto secondo, il ricorrente la Corte Territoriale non avrebbe, come il giudice di primo grado, valutato che al momento della proposizione della domanda egli non aveva la detenzione di fatto o di diritto dell'immobile, poiché in ottemperanza del contratto preliminare, che successivamente era stato trasformato in definitivo, aveva consegnato i locali al promissario acquirente e pertanto i giudici di merito avrebbero dovuto dichiarare la sua legittimazione e/o titolarità passiva nel giudizio promossa dal Condominio.

LA DECISIONE: La Corte di Cassazione ha ritenuto il motivo del ricorso infondato e nel rigettarlo ha evidenziato che, correttamente, la Corte di Appello nel valutare l’eccezione di carenza di legittimazione passiva formulata dal proprietario dell’immobile (promissario venditore), ha osservato che la qualità di possessore del bene non viene meno con la stipula di un contratto preliminare di compravendita e che ciò vale anche in dipendenza dell'immissione in possesso di altri soggetti, scindendo poi il profilo del difetto di legitimatio ad causam del promissario acquirente dalla diversa questione della titolarità degli obblighi ripristinatori e risarcitori facenti a lui capo.

Allegato:

Cassazione civile Sez. II, Ordinanza n. 5915 del 12/03/2018

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