È molto frequente che nei contratti preliminari di compravendita degli immobili le parti inseriscono la clausola che subordina l’efficacia del contratto all’erogazione del mutuo da parte di un istituto bancario in favore del promissario acquirente per il pagamento parziale e totale del prezzo concordato.

La suddetta clausola è valida?

La risposta a questa domanda è stata fornita in maniera affermativa dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 22046/2018, pubblicata l’11 settembre scorso.

IL CASO: la vicenda nasce dal giudizio promosso dal promissario acquirente di un immobile nei confronti del promissario venditore per il trasferimento dell’immobile oggetto del preliminare di vendita ex art. 2932 cod.civ. Il promissario acquirente era stato già immesso nel possesso del bene. Il Tribunale accoglieva la domanda disponendo il trasferimento dell’immobile in favore dell’attore, subordinandolo al versamento del saldo del prezzo.

Proponendo appello avverso la sentenza di prime cure, il promissario venditore chiedeva accertarsi e di conseguenza dichiararsi la nullità del preliminare in quanto contenente una condizione meramente potestativa o comunque illecita ovvero impossibile. Il gravame veniva dichiarato inammissibile.

Pertanto, avverso la sentenza di secondo grado veniva interposto ricorso per Cassazione da parte del promissario venditore, il quale deduceva, fra l’altro, l’errore della Corte distrettuale nel non ritenere meramente potestativa la condizione inserita nel preliminare che prevedeva la stipula del contratto definitivo non appena il promissario acquirente avesse ottenuto il mutuo necessario per saldare il prezzo pattuito per la compravendita. Secondo il ricorrente, la clausola avrebbe reso irrealizzabile il verificarsi della condizione sin dal principio, in quanto il promissario venditore era di fatto soggetto al potere decisionale del promissario acquirente, il quale una volta entrato in possesso anticipatamente dell’immobile, non avrebbe avuto più alcun interesse a cooperare affinchè si verificasse l’evento di cui alla condizione contenuta nel preliminare.

LA DECISIONE: I Giudici di legittimità hanno ritenuto che nessuna nullità del preliminare si potesse configurare nel caso esaminato, in quanto la clausola che subordina il trasferimento della proprietà all’ottenimento, da parte del promissario acquirente, di un mutuo non integra gli estremi della condizione meramente potestativa, e pertanto hanno rigettato il ricorso.

Gli Ermellini, con la decisione in commento, si sono uniformati all’orientamento della stessa Corte di Cassazione secondo il quale: “Nel caso in cui le parti subordinano gli effetti di un contratto preliminare di compravendita immobiliare alla condizione che il promissario acquirente ottenga da un istituto bancario un mutuo per poter pagare in tutto o in parte il prezzo stabilito – patto di cui non è contestabile la validità, poichè i negozi ai quali non è consentito apporre condizioni sono indicati tassativamente dalla legge -, la relativa condizione è qualificabile come “mista”, dipendendo la concessione del mutuo anche dal comportamento del promissario acquirente nell’approntare la relativa pratica, ma la mancata concessione del mutuo comporta le conseguenze previste in contratto, senza che rilevi, ai sensi dell’art. 1359 cod civ., un eventuale comportamento omissivo del promissario acquirente, sia perché tale disposizione è inapplicabile nel caso in cui la parte tenuta condizionatamente ad una data prestazione abbia anch’essa interesse all’avveramento della condizione, sia perché l’omissione di un’attività in tanto può ritenersi contraria a buona fede e costituire fonte di responsabilità, in quanto l’attività omessa costituisca oggetto di un obbligo giuridico, e la sussistenza di un siffatto obbligo deve escludersi per l’attività di attuazione dell’elemento potestativo in una condizione mista” (Cass. Sez. n. 10074 del 18/11/1996, conf. Cass. Sez. 3, Sentenza n. 23824 del 22/11/2004).

Allegato:

Cassazione civile sentenza n.22046/2018