Premessa

La decisione offre un chiarimento utile sul rapporto tra l'obbligo di riconsegna del bene locato nello stato originario e l'onere probatorio che grava su chi lamenta un danno da mancato guadagno collegato al ritardo nel ripristino. Il Tribunale conferma che la descrizione dell'immobile inserita in contratto costituisce prova privilegiata dello stato dei luoghi al momento della consegna, rendendo più agevole per il locatore ottenere il risarcimento dei costi di ripristino.

Al contempo, la pronuncia segna un limite operativo: la sola presenza di manufatti non rimossi non basta a dimostrare l'impossibilità di rilocare l'immobile, e chi chiede il risarcimento del mancato guadagno deve fornire elementi concreti, anche indiziari, a sostegno della propria pretesa.

La vicenda

Tizio, proprietario di un locale a piano terra destinato a laboratorio di pasticceria, aveva concesso l'immobile in locazione a Caio per uso diverso dall'abitazione, per la durata di sei anni. Il contratto descriveva puntualmente lo stato del bene, ristrutturato nel pavimento, nelle murature e nel bagno, e prevedeva l'obbligo del conduttore di riconsegnarlo, al termine del rapporto, nelle medesime condizioni riscontrate all'inizio, salvo il normale deperimento d'uso.

Prima della naturale scadenza, Caio aveva comunicato il recesso anticipato, impegnandosi a liberare il locale entro sei mesi. Le parti avevano poi formalizzato la risoluzione del rapporto con una scrittura privata nella quale il conduttore si obbligava espressamente a eliminare, prima della riconsegna, le piastrelle installate sulle pareti interne, riportando i muri allo stato originario (intonacati e ridipinti di bianco).

Alla data del rilascio effettivo del locale, tuttavia, Caio non aveva rimosso alcuni manufatti installati durante la locazione: una cappa, un aspiratore, il rivestimento in piastrelle di ceramica e una controsoffittatura a moduli. Un accertamento tecnico preventivo, promosso da Tizio prima dell'instaurazione della causa, aveva quantificato in circa 4.285 euro i costi necessari per il ripristino del locale, evidenziando come cappa e aspiratore potessero, secondo il consulente, ostacolare una nuova locazione dell'immobile.

Le ragioni delle parti

Tizio ha citato in giudizio Caio chiedendo, oltre alla condanna al pagamento dei costi di ripristino stimati dal consulente tecnico, anche il risarcimento del danno da mancato guadagno, calcolato sulla base del canone mensile pattuito e riferito al periodo intercorso tra la riconsegna del locale e il suo effettivo ripristino. A fondamento della domanda, il locatore ha richiamato:

• l'inadempimento degli impegni assunti con la scrittura di risoluzione, in cui il conduttore si era obbligato a rimuovere le piastrelle prima della consegna
• la violazione degli obblighi di riconsegna nello stato originario previsti dal contratto di locazione
• le risultanze della consulenza tecnica svolta in sede di accertamento preventivo, che aveva individuato nella cappa e nell'aspiratore un possibile ostacolo alla rilocazione del bene

Caio, costituitosi nel giudizio di merito, ha chiesto il rigetto integrale della domanda avversaria.

La decisione del Tribunale

Il Tribunale ha accolto solo in parte le pretese del locatore. Quanto ai costi di ripristino, il giudice ha ritenuto documentalmente provato che il conduttore, omettendo di rimuovere la cappa e il rivestimento in piastrelle, non avesse rispettato gli obblighi contrattuali di riconsegna nello stato originario né quanto previsto dall'art. 1590 del codice civile.

Il ragionamento del giudice si è fondato in particolare su un punto specifico: la descrizione dell'immobile contenuta nel contratto di locazione, riferita alle sue condizioni al momento della consegna, assume il valore di reciproca confessione tra le parti circa lo stato del bene. Questa qualificazione, richiamata anche da un precedente della Corte di Cassazione, attribuisce alla descrizione contrattuale un valore probatorio preminente, proprio perché serve a fissare in modo certo la portata degli obblighi di diligenza del conduttore e a prevenire contestazioni sulla restituzione del bene.

Su queste basi, Caio è stato condannato a pagare a Tizio la somma corrispondente ai costi di ripristino stimati dal consulente tecnico, oltre a rivalutazione monetaria e interessi legali.

Diversa sorte ha avuto invece la domanda di risarcimento del danno da mancato guadagno. Il Tribunale ha escluso che la sola presenza della cappa e del rivestimento in piastrelle costituisse, di per sé, una condizione ostativa alla locazione del bene a terzi, trattandosi di elementi comunque compatibili con un successivo utilizzo commerciale del locale. Il giudice ha inoltre rilevato come la valutazione del consulente tecnico su questo punto fosse rimasta meramente ipotetica, priva di riscontri fattuali, anche solo indiziari, idonei a corroborarla.

Allegato:

Tribunale Foggia sentenza 1423 2026