Nei contratti aventi ad oggetto le locazioni di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, l’art. 34 della legge 392/78, in caso di cessazione del rapporto di locazione che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dalla legge fallimentare, riconosce al conduttore il diritto a percepire la c.d. indennità per la perdita di avviamento commerciale qualora l’attività esercitata nell’immobile locato sia di tipo commerciale, industriale, artigianale di interesse artistico, non sia occasionale e comporti un contatto diretto con il pubblico. Ai sensi dell’art. 35 della suddetta legge, l’indennità è esclusa nel caso di contratti di locazione relativi ad immobili destinati all’esercizio di attività professionali.
Ai fini del riconoscimento dell’indennità di avviamento commerciale come si determina se una attività è di tipo imprenditoriale o di tipo professionale?

La questione è stata affrontata nuovamente dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 13091/2017 pubblicata il 24 maggio 2017.

IL CASO: La vicenda sottoposta all’esame dei Giudici di Piazza Cavour trae origine dal ricorso per Cassazione promosso dalla proprietaria di un locale concesso in locazione ad una società esercente attività di polidiagnostica e di laboratorio di analisi avverso la sentenza della Corte di Appello che aveva confermato il diritto della società conduttrice a percepire l’indennità di avviamento commerciale con conseguente condanna della locatrice al versamento della suddetta indennità in favore della conduttrice. La ricorrente con un un unico motivo denuncia la violazione e la falsa applicazione degli artt. 27, 34 e 35 della legge 392/70 nonché degli articoli 115 e 116 cpc, 2697 codice civile e 12 delle disposizione preliminari del codice civile, la nullità della sentenza e l’omesso esame circa un fatto decisivo del giudizio.

LA DECISIONE: La Cassazione nel rigettare il ricorso e condannare la locatrice al pagamento delle spese del giudizio di legittimità in favore della conduttrice ha:

1. confermato l’orientamento della stessa Corte di legittimità secondo cui: “ per stabilire se l’attività svolta nell’immobile locato abbia natura imprenditoriale o professionale, occorre avere riguardo non alla qualifica (professionale o meno) delle persone che vi lavorano, ma alla prevalenza, nell’ambito delle attività ivi esercitate, dell’elemento imprenditoriale o di quello professionale (Cassazione n. 8558/2012);

2. evidenziato che anche l’attività del professionista può assumere natura commerciale quando l’organizzazione in forma di impresa sia assorbente rispetto a quella professionale, come “nel caso del laboratorio di analisi cliniche, che si connota solitamente come struttura organizzativa di dimensioni più o meno rilevanti, dove il professionista titolare si avvale stabilmente di una pluralità di collaboratori e di dotazioni tecniche di guisa che l’attività professionale rappresenta una componente non predominante, per quanto indispensabile, del processo operativo” (Cassazione n. 28312/2011, conforme a Cassazione n. 13677/2004).

Allegato:

Cass. civile Sez. VI - 3 Ordinanza del 24/05/2017 n.13091