Nei contratti aventi ad oggetto le locazioni di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, l’art. 34 della legge 392/78, in caso di cessazione del rapporto di locazione che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dalla legge fallimentare, riconosce al conduttore il diritto a percepire la c.d. indennità per la perdita di avviamento commerciale pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto, qualora l’attività esercitata nell’immobile locato sia di tipo commerciale, industriale, artigianale di interesse artistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno e altri organismi di promozione turistica e simili, non sia occasionale e comporti un contatto diretto con il pubblico.

In virtù del suddetto articolo, il conduttore può agire in giudizio per chiedere la determinazione della suddetta indennità e la condanna del locatore al pagamento della stessa anche quando non abbia ancora rilasciato l’immobile?

La questione è stata affrontata recentemente dalla Terza Sezione Civile della Corte di Cassazione con la sentenza n. 5603/17, pubblicata in data 7 marzo 2017.

Nel caso sottoposto all’esame dei Giudici di Piazza Cavour, la conduttrice di un immobile ad uso commerciale citava in giudizio innanzi al Tribunale i locatori al fine di vedersi riconoscere la corresponsione dell’indennità di avviamento commerciale prima che venisse rilasciato l’immobile oggetto della locazione. Si costituivano in giudizio i locatori spiegando domanda riconvenzionale, sostenendo che l’importo dovuto a titolo di indennità fosse inferiore a quello richiesto dalla conduttrice. Deducevano di aver offerto a quest’ultima l’indennità in misura ridotta e chiedevano la condanna della stessa al pagamento della penale prevista dal contratto di locazione a causa del ritardo nella consegna dell’immobile locato. Il Tribunale accoglieva parzialmente la domanda principale della conduttrice, riconoscendo a quest’ultima una somma inferiore rispetto a quella richiesta; accoglieva la domanda riconvenzionale dei locatori fondata sulla clausola contrattuale relativa alla penale per il ritardato rilascio, non avendo la conduttrice eccepito in modo rituale la nullità della stessa e condannava la conduttrice al pagamento della differenza fra i due importi rispettivamente dovuti. Avverso la sentenza del Tribunale proponeva appello la conduttrice. La Corte di Appello accoglieva il gravame e rigettava la domanda riconvenzionale dei locatori. Avverso la sentenza di secondo grado veniva proposto ricorso per Cassazione da parte dei locatori deducendo cinque motivi. Resisteva con controricorso la conduttrice.

I Giudici di Legittimità hanno rigettato il ricorso e condannato il ricorrente a pagare alla parte resistente le spese del giudizio, statuendo il seguente principio di diritto: “ Il conduttore può agire per la determinazione dell’indennità e la condanna al suo pagamento, ancorché non abbia rilasciato l’immobile perché essa non gli sia stata corrisposta. In tal caso, ove al momento della decisione il rilascio non sia avvenuto, il Giudice di merito può e deve accogliere la richiesta di condanna al pagamento della somma determinata come dovuta, condizionando tale condanna al verificarsi del rilascio ( e comunque alla liberazione con la tecnica della mora credenti dalla relativa obbligazione), atteso che la stessa previsione del terzo comma dell’art.34, là dove subordina l’esecuzione del rilascio alla corresponsione dell’indennità, implicando che il concreto adempimento delle due obbligazioni (salvo che il conduttore non si voglia avvalere della previsione e rilasci in corso di giudizio) debba essere contemporaneo, giustifica la condanna al pagamento come condizionata al rilascio, così ammettendo impliciatamente la condanna condizionale”.

Quindi secondo quanto statuito dalla Suprema Corte di Cassazione, con la sentenza in commento, nei contratti di locazione ad uso diverso dall’abitazione, il conduttore ha il diritto di ricevere l’indennità per la perdita di avviamento commerciale prima che venga rilasciato l’immobile e quindi può agire in giudizio contro il locatore al fine di vedersi riconoscere l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale e la conseguente condanna del locatore al versamento della stessa, ma qualora al momento della decisione l’immobile non è stato ancora rilasciato, il Giudice deve accogliere la domanda del conduttore ma deve condizionare la condanna al pagamento della suddetta indennità al momento della consegna dei locali.

Allegato:

Cassa. civile Sez. III Sentenza del 07/03/2017 n.5603