Con l’ordinanza n. 29090/2017, pubblicata il 5 dicembre scorso, la Corte di Cassazione è tornata ad occuparsi delle conseguenze derivanti dalla vendita di un immobile privo del certificato di abitabilità, affermando che nell’ambito di un contratto di compravendita di un immobile la mancata consegna al compratore, al momento della conclusione del contratto, del certificato di abilità non determina in via automatica la risoluzione per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto, l’importanza e la gravità dell’omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene.

IL CASO: nella vicenda esaminata dai giudici di legittimità, l’acquirente chiedeva la risoluzione del contratto di compravendita di un immobile con conseguente condanna del venditore alla restituzione della somma versata e il risarcimento dei danni, in quanto l’immobile compravenduto era privo del certificato di abitabilità.

Il Tribunale accoglieva la domanda, sostenendo che la violazione della mancata consegna del suddetto certificato non era sanata dalla circostanza che il venditore al momento della stipula dell’atto avesse già presentato la domanda di condono per sanare l’irregolarità amministrativa dell’immobile.

La sentenza di primo grado veniva parzialmente riformata in appello. Infatti, la Corte territoriale in accoglimento del gravame rigettava la domanda di risoluzione del contratto e in parziale accoglimento dell’appello incidentale condannava il venditore al pagamento in favore dell’acquirente di una somma di denaro a titolo di rimborso delle spese necessarie per ottenere il certificato di abitabilità.

Secondo i Giudici di secondo grado:

1. anche a non voler inquadrare la fattispecie nell’ambito della vendita di aliud pro alio, sganciata come tale dai termini di decadenza e di prescrizione, la denuncia dei vizi non era necessaria quando, come nel caso di specie era avvenuto (avendo dapprima, in occasione del preliminare, espressamente dichiarato la conformità dell’immobile alla normativa urbanistica, benché consapevole del contrario, e poi, al momento della stipula del definitivo, taciuto il mancato rilascio del certificato di abitabilità), il venditore aveva occultato l’esistenza del vizio;

2. la mancanza del detto certificato, tuttavia, non era di per sé sufficiente per ottenere la risoluzione del contratto ed il risarcimento dei danni, in quanto non era configurabile l’ipotesi della vendita di aliud pro alio nel caso in cui, come era avvenuto nella fattispecie, fosse stato successivamente rilasciato.

Avverso la sentenza di secondo grado veniva proposto ricorso per Cassazione con il quale veniva denunciata la violazione e/o falsa applicazione degli articoli 1453, 1477, 1489 e 1497 c.c. (con riferimento all'articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3), per aver la corte d'appello escluso la risoluzione del contratto per inadempimento della venditrice, nonostante il certificato di agibilita' dovesse sussistere ed essere consegnato all'acquirente di un immobile gia' al momento del perfezionamento della compravendita ed il suo mancato rilascio, rappresentando un requisito giuridico essenziale per il legittimo godimento del bene e per la sua commerciabilita', determinasse una responsabilita' per l'alienazione di un aliud pro alio

LA DECISIONE: Con l’ordinanza in commento, la Suprema Corte di Cassazione ha evidenziato che:

1. la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l’importanza e la gravità dell’omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene;

2. Infatti, ove in corso di causa si accerti che l’immobile promesso in vendita presentava tutte le caratteristiche necessarie per l’uso suo proprio e che le difformità edilizie rispetto al progetto originario erano state sanate a seguito della presentazione della domanda di concessione in sanatoria, del pagamento di quanto dovuto e del formarsi del silenzio-assenso sulla relativa domanda, non può essere pronunciata la risoluzione del contratto  (Corte di Cassazione, Sez. II, Sentenza n. 13231 del 31/05/2010 e Corte di Cassazione, sentenza n. 7547/2017);

3. Non può, pertanto, negarsi rilievo al rilascio della certificazione predetta nel corso del giudizio relativo all’azione di risoluzione del contratto, promosso dal compratore, nonostante l’irrilevanza dell’adempimento successivo alla domanda di risoluzione stabilita dall’art. 1453 terzo comma cod. civ., perché sì tratta di circostanza che evidenzia l’inesistenza originaria di impedimenti assoluti al rilascio della certificazione e l’effettiva conformità dell’immobile alle norme urbanistiche (Corte di Cassazione, Sez. II, Sentenza n. 3851 del 15/02/2008).

4.  nel caso di compravendita di una unità immobiliare per la quale, al momento del contratto, non sia stato ancora rilasciato il certificato di abitabilità, il successivo rilascio di tale certificato esclude la possibilità stessa di configurare l’ipotesi di vendita di aliud pro alio e di ritenere l’originaria mancanza di per sé sola fonte di danni risarcibili (Corte di Cassazione, Sez. II, Sentenza n. 6548 del 18/03/2010).

5. il venditore di un bene immobile destinato ad abitazione ha l’obbligo di dotare tale bene della licenza di abitabilità, senza la quale esso non acquista la normale attitudine a realizzare la sua funzione economico – sociale e di conseguenza la mancata consegna della medesima implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dare necessariamente luogo a risoluzione del contratto, può comunque essere fonte di un danno risarcibile configurabile anche nel solo fatto di aver ricevuto un bene che presenta problemi di commerciabilità (Corte di Cassazione, 20/4/2006 n. 9253).

Pertanto, sulla scorta delle suddette osservazioni, la Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso principale e quello incidentale, confermando così quanto statuito dalla Corte di Appello.

Allegato:

Cass. civile Sez. II Ordinanza n. 29090 del 05/12/2017