Trattasi in tutto e per tutto di un tipico vincolo a prestazioni corrispettive, strutturato pertanto su di un sinallagma comportante diritti ed obblighi in capo a ciascuna delle parti ed improntato a formalizzare un rapporto interpersonale di durata. (1)

Nell’immaginario collettivo è sostanzialmente identificato nel rapporto tra il proprietario di casa ed il suo inquilino; e, quindi, viene naturalmente inquadrato nel genus della locazione ad uso abitativo. I rispettivi contraenti sono di solito specificati con i termini di “locatore” e “locatario” laddove il primo, per l’appunto, è il proprietario (o, eventualmente, l’usufruttuario) del bene ed il secondo è colui che ne beneficia in termini di godimento.

Molti luoghi comuni inducono ad una percezione alterata del rapporto tra queste due figure, limitandosi a focalizzare gli impegni del locatore nella mera concessione del godimento della res, come a voler riversare i principali e più gravosi obblighi (in primis, quello di pagare il fitto entro i termini pattuiti) in capo al locatario; ma non è così. Il peso specifico di queste due figure deve essere equilibrato, considerando anche che il concedente non perde mai il suo potere sul bene, soprattutto in termini di vigilanza sulla sua integrità e sulla sua corretta predisposizione all’utilizzo al quale è destinato.

Orbene, i principali obblighi del locatore sono normati dall’art. 1575 c.c., secondo cui questi deve: consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione; mantenerla in condizioni tali da rispondere all’uso pattuito; garantirne il pacifico godimento durante la locazione.  (2) Non sempre, come si suol dire, il tutto fila liscio; ed una delle principali cause, che vanno ad incidere sulla sopravvivenza del contratto di locazione, sono il mancato pagamento del canone da parte del conduttore, con conseguente sua esposizione ad un’azione di sfratto ad opera della sua controparte. A questo punto, però, fa d’uopo domandarsi: cosa accade laddove, restando nell’ambito delle locazioni ad uso abitativo, sia il locatore a tradire i propri impegni nei confronti del locatario? Facciamo un esempio pratico.

Il proprietario di casa riceve regolarmente il pagamento del fitto da parte dell’inquilino ma, nel contempo, non gli garantisce la fruibilità di un immobile funzionale all’uso cui è destinato e, soprattutto, in condizioni da poter essere goduto pienamente e senza pregiudizio. In una situazione del genere, l’inquilino può agire in autotutela, rifiutandosi di corrispondere l’affitto? La risposta non può che essere negativa, e spieghiamo il perché. Ciò dipende anzitutto dalla natura dell’istituto dell’autotutela, che si presta ad un ricorso legittimo laddove il sinallagma contrattuale venga infranto o quantomeno alterato in maniera significativa (comportando, quindi, un grave sbilanciamento nella posizione paritaria delle parti all’interno del vincolo contrattuale); in secondo luogo, il rivendicare un proprio legittimo diritto non può tramutarsi in quello che, detta in termini di matrice penalistica, si rivelerebbe un esercizio arbitrario delle proprie ragioni. 

Nel momento in cui il conduttore si lamenta di vizi pregiudizievoli rispetto al godimento del bene, non può ritenersi esonerato dall’obbligo di pagare l’affitto; e ciò vale soprattutto se si continua a fruire del bene in questione, sebbene in forma ridotta. La sospensione del pagamento del canone è legittima solamente se è conforme a lealtà e buona fede, corroborata dalla circostanza dell’abbandono dell’immobile o comunque da un completo inutilizzo dello stesso; con la conseguenza che qualora il conduttore continui a farne uso, non può venir meno ai suoi obblighi.   Concretamente, cosa può quindi fare il conduttore in simili situazioni? Può, ed anzi, è chiamato ad attivarsi in maniera diligente, segnalando prontamente le problematiche riscontrate ed eventualmente concordando, con il proprietario, una riduzione proporzionata del canone; come extrema ratio, adire l’Autorità Giudiziaria, onde conseguire la risoluzione del contratto ed il risarcimento dei danni sofferti.

(1) art. 1571 c.c.

(2) art. 1575 c.c.

(3) Trib. MI sent. 13682/12, Cass. Sent. 19744/14, C.d.A. NA sent. 498/23