Molto spesso, però, al termine del contratto il conduttore rilascia l’immobile locato senza asportare tutti i beni mobili di sua proprietà, ivi esistenti.

In questi casi, il locatore ha diritto all’indennità di occupazione?

A questa domanda ha fornito, di recente, risposta affermativa la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 20146/2018, pubblicata il 30 luglio scorso, enunciando il seguente principio di diritto:

“l'obbligazione di restituzione dell'immobile locato, prevista dall’articolo 1590 c.c. resta inadempiuta qualora il locatore non ne riacquisti la completa disponibilità, così da poterne fare uso secondo la sua destinazione, sicchè la mora e gli effetti dell’art. 1591 c.c. si producono anche ove egli torni formalmente in possesso del bene, ma questo sia inutilizzabile perchè ancora occupato da beni mobili del conduttore che non debbano consegnarsi al locatore, a nulla rilevando che il rilascio sia avvenuto coattivamente ex art. 608 c.p.c. atteso che la formale chiusura del processo esecutivo non determina l'automatica cessazione degli effetti sostanziali collegati al rapporto di locazione;

ove, esaurite le operazioni esecutive per il rilascio coattivo dell'immobile, all'interno di questo permangano beni, precedentemente entrati nel possesso o nella detenzione del conduttore, che sono stati affidati a un custode giudiziario, lo stazionamento degli stessi nei locali non può ascriversi a una tolleranza del locatore, dal momento che tale situazione è determinata dalle esigenze di custodia, di cui si fa carico il soggetto all'uopo incaricato, e non dalla condotta dell'avente diritto al rilascio in quanto tale;

ai fini della concreta risarcibilità di danni subiti dal creditore, l’art. 1227, comma 2 c.c, nel porre la condizione dell'inevitabilità, da parte del creditore, con l'uso dell'ordinaria diligenza, impone anche una condotta attiva o positiva diretta a limitare le conseguenze dannose di detto comportamento, ma nell'ambito dell'ordinaria diligenza, all'uopo richiesta, sono ricomprese soltanto quelle attività che non siano gravose o eccezionali o tali da comportare notevoli rischi o rilevanti sacrifici”.

IL CASO: Una società che aveva concesso in locazione un immobile di sua proprietà, a seguito della dichiarazione di fallimento della conduttrice, depositava istanza di ammissione tardiva al passivo del fallimento chiedendo l’ammissione, oltre che per gli oneri condominiali e delle spese del ripristino dei locali, anche per l’indennità di occupazione maturata. La richiesta si fondava sul presupposto che, a seguito di esecuzione forzata, la conduttrice aveva rilasciato l’immobile senza asportare i beni di sua proprietà presenti nei locali.

La domanda veniva rigettata dal Tribunale e la sentenza di prime cure veniva confermata dalla Corte di Appello in sede di gravame proposto dalla società locatrice dell’immobile. Pertanto, quest’ultima, rimasta soccombente in entrambi i gradi di giudizio, interponeva ricorso per Cassazione.

LA DECISIONE:

Con l’ordinanza in commento gli Ermellini, sulla scorta del suddetto principio di diritto, hanno accolto il ricorso, cassato la sentenza impugnata e rinviato alla Corte di Appello per un nuovo esame, evidenziando che:

1. l'obbligazione di restituzione dell’immobile locato nello stato in cui si trovava al momento della stipula del contratto di locazione che grava sul conduttore resta inadempiuta ogniqualvolta il locatore non riacquisti la completa disponibilità dell'immobile locato, in modo da farne uso secondo la sua destinazione, con la conseguenza che, anche ove il locatore torni formalmente in possesso dell'immobile (coattivamente ai sensi dell'art. 608 c.p.c., od anche spontaneamente mediante consegna delle chiavi da parte del conduttore), ma questo risulti inutilizzabile perché ancora occupato da cose del conduttore, la norma di riferimento continua ad essere quella dell'art. 1591 c.c. (Cass. 4 aprile 2017, n. 8675; in senso conforme, Cass. 20 aprile 1982, n. 2452, secondo cui va esclusa l'avvenuta restituzione e permane l'obbligo del conduttore di pagare il corrispettivo qualora nei locali già tenuti in fitto vi siano ancora dei mobili appartenenti al conduttore);

2. Nessuna rilevanza può essere attribuita al fatto che una parte dei beni esistenti nei locali sono di proprietà di un soggetto terzo ( es. Società di leasing), in quanto per "cose mobili appartenenti alla parte tenuta al rilascio", giusto l'art. 609 c.p.c. s'intendono non solo quelle di proprietà ma anche quelle oggetto di un semplice diritto di godimento, in forza di un titolo giuridico che attribuisca alla parte sottoposta all'esecuzione il potere di disporne materialmente in via esclusiva e quindi anche il dovere correlativo di asportarle immediatamente, proprio per rendere possibile la materiale apprensione dell'immobile ad opera della parte istante (Cass. 1 febbraio 2000, n. 1073, in fattispecie in cui i beni concessi in leasing presenti nell'immobile per il quale era stato pronunciato il rilascio erano appartenenti non al concedente ma all'utilizzatore conduttore dell'immobile che dunque era l'unico tenuto ad asportarli dall'immobile).

Allegato:

Cassazione civile Sez. I Ordinanza n. 20146 del 30/07/2018