Capita spesso che un immobile sia appartenente a più comproprietari, perché ricevuto in eredità da piu figli o parenti o perché acquistato in comunione da marito e moglie, o per mille altre ragioni. Talvolta sulla quota di qualcuno di questi che abbia dei debiti verso lo Stato viene iscritta ipoteca anche per crediti di importi molto rilevanti rispetto al valore effettivo della quota dell’immobile appartenente al (o ai) debitori.

L’esistenza di questo gravame rende, di fatto, l’immobile invendibile poiché i potenziali acquirenti, giustamente preoccupati da questa circostanza, cercano altrove temendo di dover far fronte all’intero debito verso Equitalia AdER.

In realtà non è così, non va pagato l’intero debito; nondimeno Equitalia pretende, ai sensi dell’art. 79 del DPR 602/1973 e dell’art.83, comma 24 del D.L. 112/2008, per liberare la (o le) quote ipotecate, che gli venga versato il triplo del valore della rendita catastale rivalutata di detta quota!Facciamo un esempio:·

- Immobile con rendita catastale rivalutata di €.100.000,00 di proprietà di 4 soggetti con quote del 25% cadauno e, quindi, pari ad € 25.000,00;·

- quota di uno soltanto gravata da ipoteca per €.150.000,00;·

- richiesta di Equitalia (AdER) per cancellare l’ipoteca: €.25.000,00 (valore rendita catastale della quota) x 3 = €. 75.000,00.

In questi casi l’Agenzia delle Entrate Riscossioni, per liberare l’immobile penalizza gli altri comproprietari i quali, per ottenere la liberazione dall’ipoteca, devono rinunciare ad una parte del valore della loro quota in favore di AdER che pretende il triplo del valore della quota da essa ipotecata.

L’unica soluzione è quella di dare corso ad una divisione giudiziale nella quale l’AdER interviene come creditore iscritto chiamato in causa dagli altri condividenti. Infatti, l’AdER non può prestare assenso ad accordi transattivi e/o proposte a saldo e stralcio così come ad eventuale divisione volontaria dei beni ipotecati. Nella divisione giudiziale, invece, l’AdER riceverà soltanto il valore della quota ipotecata come determinata dalla perizia del consulente nominato dal Tribunale senza penalizzare gli altri comproprietari.

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