Il caso: Tizio e Sempronio, nel promuovere una procedura d'urgenza ex art. 700 cpc deducevano quanto segue:

- di aver acquistato un immobile inserito in un condominio;

- che l’appartamento era posto al primo piano, mentre a quello sottostante operava un’attività di ristorazione e vendita di kebab, tenuta da tale sig.Caio, che aveva il locale in conduzione dalla società Delta srl;

- che l’attività gastronomica, posta al piano sottostante, secondo i ricorrenti, era fonte di intollerabili immissioni: il locale restava aperto fino alle prime ore dell’alba, e gli avventori facevano schiamazzi;

- che il venditore aveva garantito che si trattava di una attività di produzione di pizza al taglio, senza dunque consumazione in presenza, e con orari ben diversi.

Il Tribunale di Asti escludeva una responsabilità sia del locatore che del Condominio e accoglieva la domanda solo nei confronti di Caio, accertando l’illegittimità della sua condotta, ossia l’intollerabilità delle immissioni prodotte: non emetteva provvedimenti di inibitoria, in quanto, nel frattempo, il ristoratore aveva lasciato il locale, anche per via della morosità che aveva accumulato.

Tizio e Sempronio introducevano la causa di merito: il Tribunale di Asti, ribadiva le decisioni della fase cautelare, ritenendo illegittima l’attività del ristoratore, ma non quella degli altri due convenuti; questa decisione veniva confermata in appello, dove si precisava che, quanto al locatore, non vi era prova che costui potesse prevedere la lesività della condotta del conduttore, e, quanto al condominio, che non era tenuto ad intervenire, né poteva rispondere delle violazioni altrui.

Tizio e Sempronio ricorrono in Cassazione, eccependo la violazione degli articoli 2043 e 2051 c.c.: secondo i ricorrenti il locatore, in quanto custode della cosa locata, ha la responsabilità delle immissioni causate dal conduttore, che si concretizza, in questo caso, nel fatto di non avere modificato le strutture, onde impedire le immissioni, e di non avere assunto iniziative verso il conduttore onde impedirgli di produrre immissioni.

Per la Cassazione la censura è infondata:

a) in materia di immissioni intollerabili, allorchè le stesse originino da un immobile condotto in locazione, la responsabilità ex art. 2043 c.c., per i danni da esse derivanti può essere affermata nei confronti del proprietario, locatore dell'immobile, solo se il medesimo abbia concorso alla realizzazione del fatto dannoso, e non già per avere omesso di rivolgere al conduttore una formale diffida ad adottare gli interventi necessari ad impedire pregiudizi a carico di terzi;

b) il concorso del locatore può anche consistere nel fatto di locare ben sapendo che il conduttore produrrà immissioni (Cass. 4908/2018), ma ciò presuppone la prova che il locatore poteva prevedere, usando l’ordinaria diligenza, che il conduttore avrebbe prodotto immissioni nocive: prova che però, come si è detto, in precedenza, è del tutto mancata, secondo l’apprezzamento incensurabile dei giudici di merito;

c) non conta il rapporto di custodia, che rispetto alle immissioni non rileva: il custode risponde dei danni causati dalla cosa, che si ripartisce tra locatore e conduttore a seconda delle parti – strutture o accessori- da cui deriva il danno, ossia a seconda delle parti dell’immobile che si hanno rispettivamente in custodia, ma non è possibile ipotizzare una custodia dell’attività illecita altrui.

Allegato:

Cassazione civile ordinanza 23881 2025