La decisione si segnala perché chiarisce i limiti entro cui l'assemblea condominiale può deliberare la costituzione di un fondo cassa destinato a coprire le morosità di alcuni condomini. La Corte aderisce all'orientamento più permissivo, già seguito in un proprio precedente, ma ne ribadisce l'applicazione rigorosa: l'urgenza deve essere effettiva, attuale e documentata, non un espediente per aggirare l'ordine legale di escussione dei morosi.

Il giudizio di primo grado

Alfa srl aveva impugnato dinanzi al Tribunale di Genova una delibera dell'assemblea del Condominio Beta, contestando diversi punti dell'ordine del giorno, tra cui la correzione e ratifica del riparto delle spese relative a un fondo cassa straordinario. Il Tribunale aveva dichiarato nulla la delibera limitatamente a tale punto, ritenendo che il condominio non avesse dimostrato in modo specifico e documentato l'urgenza che avrebbe giustificato la costituzione del fondo; aveva invece respinto le altre censure. Sul piano delle spese, il giudice di primo grado aveva ritenuto il condominio maggiormente soccombente, condannandolo a rifondere una parte rilevante delle spese di lite sostenute dalla controparte.

I motivi di appello

Il Condominio Beta ha impugnato la sentenza articolando due motivi:

• con il primo, ha sostenuto che il Tribunale avesse annullato la delibera per ragioni diverse da quelle dedotte in citazione, evidenziando che la delibera impugnata non istituiva un nuovo fondo ma si limitava a correggere un errore materiale nel riparto di un fondo già deliberato in precedenza, e che comunque le ragioni di urgenza erano state adeguatamente documentate, tra cui un passivo di bilancio significativo e la pendenza di azioni giudiziarie a carico del condominio;
• con il secondo, ha censurato la ripartizione delle spese di lite, lamentando che, a fronte di un giudizio con più domande su cui la controparte era risultata solo parzialmente vittoriosa, sarebbe stato più corretto disporre la compensazione delle spese, anziché porle in misura rilevante a carico del condominio.

La decisione della Corte

La Corte ha respinto il primo motivo. Ha osservato che la delibera censurata, pur presentata come correttiva di una precedente, era comunque soggetta ai medesimi presupposti di legittimità di quella sostituita, trattandosi in sostanza della medesima operazione di costituzione di un fondo destinato a fronteggiare la morosità di alcuni condomini. Richiamando il contrasto esistente in giurisprudenza di merito sul tema - non ancora risolto dalla Cassazione con riferimento alla disciplina successiva alla riforma del condominio - la Corte ha aderito all'orientamento secondo cui un simile fondo può essere legittimamente istituito, anche senza l'unanimità dei consensi, a condizione che:

• sia dimostrata un'urgenza effettiva e improrogabile, come nel caso di azioni esecutive avviate dai creditori nei confronti del condominio;
• il riparto abbia natura provvisoria, con obbligo di restituire ai condomini in regola con i pagamenti quanto da essi anticipato.

Nel caso concreto, la Corte ha ritenuto che tali presupposti non fossero stati rispettati: la delibera non distingueva i condomini solventi da quelli morosi ai fini della restituzione delle somme anticipate, e l'urgenza risultava, in realtà, protratta da anni, elemento incompatibile con la nozione restrittiva di urgenza richiesta dalla giurisprudenza. La Corte ha inoltre precisato che, in situazioni di crisi di cassa dovute a morosità, il condominio dovrebbe prioritariamente attivare l'azione esecutiva nei confronti dei condomini inadempienti, riservando la costituzione di un fondo straordinario a carico di tutti come extrema ratio.

La Corte ha invece accolto il secondo motivo, relativo alle spese di lite. Rilevato che la domanda originaria si componeva di più capi e che la parte attrice era risultata vittoriosa solo su uno di essi, ha ravvisato un'ipotesi di soccombenza reciproca, tale da giustificare, ai sensi dell'art. 92 c.p.c., la compensazione integrale delle spese di lite relative a entrambi i gradi di giudizio.

Allegato:

Corte Appello Genova sentenza 456 2026