Le delibere condominiali rappresentano uno degli strumenti principali con cui i proprietari prendono decisioni collettive riguardanti la gestione e la manutenzione degli spazi comuni. Ma qual è l'efficacia reale di queste delibere e come influenzano la vita di un condominio?

In questo articolo, esploreremo l'importanza delle decisioni prese dai condomini, il loro processo di adozione e le principali problematiche che possono emergere.

Partiamo con il dire che le delibere condominiali sono decisioni prese dall'assemblea, l'organo composto da tutti i condomini, che si riunisce periodicamente per discutere e decidere su questioni di interesse comune. Queste decisioni possono riguardare una vasta gamma di argomenti, tra cui la manutenzione degli spazi comuni, l'approvazione del bilancio condominiale, l'installazione di nuovi impianti e la gestione di eventuali controversie.

Perché una delibera sia valida, è necessario che venga adottata seguendo una procedura precisa stabilita dalla legge ed eventualmente dal regolamento condominiale.

L'assemblea deve essere convocata con un preavviso di almeno cinque giorni e la convocazione deve contenere l'ordine del giorno con i punti che verranno discussi. L’ordine del giorno ha un’importanza fondamentale, stante che i condomini possono essere chiamati a deliberare esclusivamente sugli argomenti in esso elencati. Per intenderci, nessun voto potrà essere espresso su argomenti ulteriori che vengano proposti a chiusura dell’assemblea tra le varie ed eventuali, e ciò per il semplice fatto che i condomini assenti non ne avrebbero alcuna contezza.

Durante l'assemblea, dunque, i condomini presenti possono esprimere il proprio voto.

La validità delle delibere dipende da due fattori principali: il rispetto del quorum costitutivo (il numero minimo di partecipanti necessario per rendere valida l'assemblea) e il rispetto del quorum deliberativo (la percentuale di voti favorevoli richiesta per l'approvazione di una delibera).

I suddetti quorum variano in base alla natura della decisione da prendere: per le questioni ordinarie è sufficiente la maggioranza semplice, mentre per quelle straordinarie è richiesto un consenso più ampio, secondo quanto disposto dall’art. 1136 c.c.

Una volta espressi i voti favorevoli, la delibera può considerarsi approvata e pienamente efficace.

E tuttavia la legge prevede che i condomini possano impugnare le decisioni prese in assemblea:

- Le delibere nulle possono essere impugnate in qualsiasi momento da qualunque condomino che vi abbia interesse (anche da colui che ha espresso voto favorevole). La delibera è colpita da nullità ogni qual volta violi principi fondamentali dell'ordinamento giuridico o incida su diritti individuali dei singoli proprietari.

- Le delibere annullabili possono essere invece impugnate entro 30 giorni, a mente dell’art. 1137 c.c. dai condomini dissenzienti, astenuti o assenti. La delibera è annullabile quando è colpita da vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, o quando è stata adottata senza rispettare i quorum prescritti dalla legge.

La decorrenza del predetto termine varia in base alla modalità di partecipazione del condomino alla riunione: per i condomini presenti ma dissenzienti o astenuti, il termine decorre dalla data dell'assemblea stessa; per i condomini assenti, il termine decorre dalla data di ricevimento del verbale dell'assemblea.

Al fine di impugnare la delibera, il condomino dovrà dapprima esperire il tentativo obbligatorio di mediazione, fallito il quale potrà rivolgersi all’autorità giudiziaria (sarà competente il Giudice del luogo in cui il condominio ha sede). Nel corso del giudizio sarà chiramente il Giudice a valutare la sussistenza delle cause di nullità/annullabilità, e dichiarare, qualora lo ritenesse, il venir meno della decisione.

Se però la delibera non viene impugnata, essa è pienamente efficace e vincola tutti i condomini.

Ecco che allora è il caso di porsi un’altra domanda: le delibere si prescrivono? O per meglio dire: l’efficacia delle decisioni prese in assemblea ha un termine di scadenza?

In linea di massima la risposta è NO. La legge non prevede la prescrizione della delibera condominiale, la quale dunque mantiene la sua validità a meno che i condomini stessi non stabiliscano un termine di efficacia o non la sostituiscano con una nuova delibera nel corso di una successiva assemblea.

A eccezione di quanto detto ogni decisione presa dai condomini resta valida e pertanto li vincola sine die.

In conclusione le delibere condominiali sono uno strumento essenziale per la gestione della vita condominiale, ma la loro efficacia dipende da una serie di fattori, tra cui la corretta applicazione delle procedure, la trasparenza e il coinvolgimento attivo dei condomini. Migliorare questi aspetti può contribuire a una gestione più efficiente e armoniosa del condominio, riducendo il rischio di contenziosi e aumentando la soddisfazione generale dei condomini.