Nel caso in esame, il proprietario di un fondo agiva nei confronti di una Banca per sentirla condannare – ex art. 1591 c.c.- al risarcimento del maggior danno conseguito al ritardato rilascio di un immobile ad essa locato: la conduttrice infatti aveva comunicato il recesso dalla locazione impegnandosi a rilasciare il bene entro una certa data; il locatore si era attivato per reperire un nuovo conduttore ed aveva stipulato, con la C. s.r.l., un preliminare di locazione che prevedeva la decorrenza del rapporto dal 1 gennaio 2007.

Tuttavia, a causa del ritardo nella liberazione del bene la promissaria locataria aveva deciso di risolvere il preliminare; l'immobile era stato nuovamente locato ad altro conduttorema per un canone notevolmente inferiore a quello concordato con la C. s.r.l..

Il locatore quindi agiva per ottenere la differenza fra i canoni versati dalla Banca e quelli maggiori che avrebbe percepito dalla C., nonchè i canoni non percepiti nel periodo in cui l'immobile era rimasto sfitto e la differenza fra i canoni previsti nel preliminare e quelli, inferiori, pagati dal nuovo conduttore per tutta la durata contrattuale stabilita per la locazione alla C.; il tutto per oltre 518.000,00 Euro.

Sia il Tribunale che la Corte d'Appello rigettavano la domanda.

Per la Corte territoriale, infatti, il preliminare di locazione concluso con la C. s.r.l. - unico elemento offerto dall'attore - non era stato registrato, come invece è richiesto, a pena di nullità, dalla L. n. 311 del 2004, art.1 comma 346: pertanto non era possibile assegnare valore di prova al contratto preliminare prodotto, che era "suscettibile piuttosto di valutazione alla stregua di una mera proposta contrattuale....la semplice proposta non assume... il carattere della serietà e della vincolatività dell'impegno e non può quindi supportare - in difetto di alcun altro elemento di prova offerto dall'attore - la pretesa risarcitoria”.

Il locatore propone quindi ricorso per Cassazione, deducendo violazione e falsa applicazione della L. n. 311 del 2004, art.1, comma 346: per il ricorrente ogni questione relativa alla eventuale nullità del contratto preliminare di locazione attiene esclusivamente al rapporto fra promittente locatore e promissario conduttore e non ai rapporti con i terzi (quale doveva considerarsi l'U.).

Peraltro, il ricorrente evidenzia che la nullità comminata dell'art. 1, comma 346 L. cit. concerne esclusivamente il contratto definitivo e non anche l'eventuale preliminare.

La Suprema Corte, pur rigettando il ricorso nel merito, in merito alla questione del preliminare e ritenendo fondato il motivo addotto nel ricorso, osserva quanto segue:

• la normativa tributaria (D.P.R. n. 131 del 1986, art. 10 della tariffa) prevede la registrazione (con imposta fissa) anche per ogni contratto preliminare: tuttavia deve ritenersi che il comma 346 dell'art. 1 della L. n. 311 del 2004, (per cui "I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti reali di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone le condizioni, non sono registrati") si riferisca solo ai contratti definitivi;

• in tal senso depongono sia la lettera che la ratio della norma: in primis è evidente che i "contratti di locazione" e quelli che "comunque costituiscono diritti reali di godimento" sono unicamente quelli definitivi, ossia quelli che attribuiscono ad una delle parti l'effettiva disponibilità del bene, e non anche quelli che si limitano a vincolare i contraenti (del preliminare) alla futura stipula;

  In secondo luogo, è di tutta evidenza che la finalità antielusiva della norma (volta a contrastare il fenomeno dei canoni sommersi) ha ragione di esplicarsi unicamente in relazione a contratti definitivi, giacchè l'ipotesi dell'elusione non è configurabile in riferimento al mero preliminare di locazione (da cui non sorge alcun obbligo di pagamento del canone).

Allegato:

Cassazione civile Sez. III, Sentenza del 27/01/2017 n.2037