Cassazione civile Sez. III, Sentenza del 27/01/2017 n.2037

Venerdi 3 Febbraio 2017

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. AMBROSIO Annamaria - Presidente -

Dott. SESTINI Danilo - rel. Consigliere -

Dott. SCARANO Luigi Alessandro - Consigliere -

Dott. BARRECA Giuseppina Luciana - Consigliere -

Dott. DELL’UTRI Marco - Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 10710-2014 proposto da:

B.R., elettivamente domiciliato in ROMA, V.LE LIEGI 42, presso lo studio dell'avvocato ROBERTO GIOVANNI ALOISIO, che lo rappresenta e difende giusta procura a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

U.B.I.S. SCPA, in persona del Dott. S.M., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA LUIGI RIZZO 41, presso lo studio dell'avvocato ROSELLA RADOCCHIA, che la rappresenta e difende giusta procura in calce al controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 845/2013 della CORTE D'APPELLO di ROMA, depositata il 06/03/2013;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 27/10/2016 dal Consigliere Dott. DANILO SESTINI;

udito l'Avvocato ROBERTO GIOVANNI ALOISIO;

udito l'Avvocato ROSELLA RADOCCHIA;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CELESTE Alberto, che ha concluso per l'accoglimento del ricorso.

Svolgimento del processo

B.R. agì nei confronti della U.R.E. s.p.a. (già C. S. s.p.a.) per sentirla condannare – ex art. 1591 c.c. - al risarcimento del maggior danno conseguito al ritardato rilascio di un immobile ad essa locato: dedusse che la conduttrice aveva comunicato il recesso dalla locazione impegnandosi a rilasciare il bene entro il (OMISSIS); che il locatore si era attivato per reperire un nuovo conduttore ed aveva stipulato, con la C. s.r.l., un preliminare di locazione che prevedeva la decorrenza del rapporto dal 1 gennaio 2007; che tuttavia, a causa del ritardo nella liberazione del bene - che era avvenuta soltanto nel mese di (OMISSIS) - la promissaria locataria aveva inteso risolvere il preliminare; che l'immobile era stato nuovamente locato ad altro conduttore a partire dall'1.10.2008, ma per un canone notevolmente inferiore a quello concordato con la C. s.r.l.; che al locatore spettavano dunque la differenza fra i canoni versati dalla U. e quelli maggiori che avrebbe percepito dalla C., nonchè i canoni non percepiti nel periodo in cui l'immobile era rimasto sfitto e la differenza fra i canoni previsti nel preliminare e quelli inferiori - pagati dal nuovo conduttore per tutta la durata contrattuale stabilita per la locazione alla C.; il tutto per oltre 518.000,00 Euro.

Rigettata la domanda dal Tribunale di Roma, la Corte di Appello ha respinto l'appello del B..

Questi ricorre per cassazione affidandosi a cinque motivi; resiste, a mezzo di controricorso, la U. B.I.S. S.C.p.A. (già costituita in grado di appello quale cessionaria del ramo di azienda "Servizi Generali Immobiliari" di U. s.p.a.).

Motivi della decisione

1. Premesso che "l'unico elemento offerto dal B." era costituito dal preliminare di locazione concluso con la C. s.r.l. in data (OMISSIS), la Corte di Appello ha rilevato che tale contratto non era stato registrato - come richiesto, a pena di nullità, dalla L. n. 311 del 2004, art.1 comma 354 (rectius: 346); ha ritenuto pertanto che non era "possibile assegnare valore di prova al contratto preliminare prodotto", che era "suscettibile piuttosto di valutazione alla stregua di una mera proposta contrattuale", precisando tuttavia che, "in difetto di un riscontro istruttorio attraverso la conferma in sede di esame testimoniale da parte del promissario conduttore, la semplice proposta non assume... il carattere della serietà e della vincolatività dell'impegno e non può quindi supportare - in difetto di alcun altro elemento di prova offerto dal B. - la pretesa risarcitoria, non risultando altresì che a causa del ritardo nel rilascio la C. s.r.l. si sia determinata ad abbandonare la trattativa in corso".

2. Col primo motivo, viene dedotta la violazione e falsa applicazione della L. n. 311 del 2004, art.1, comma 346, assumendosi che ogni questione relativa alla eventuale nullità del contratto preliminare di locazione atteneva esclusivamente al rapporto fra promittente locatore e promissario conduttore e non ai rapporti con i terzi (quale doveva considerarsi l'U.); il ricorrente evidenzia altresì che la nullità comminata dell'art. 1, comma 346 L. cit. concerne esclusivamente il contratto definitivo e non anche l'eventuale preliminare.

3. Col secondo motivo (che deduce la violazione dell'art. 2704 c.c., comma 1), il ricorrente si duole che la Corte abbia preso in considerazione unicamente il contratto preliminare e non anche altri documenti ad esso successivi da cui emergeva l'anteriorità del contratto preliminare (e della sua risoluzione) rispetto al tardivo rilascio dell'immobile da parte della U.

4. Col terzo motivo (che denuncia la violazione dell'art. 2697 c.c. E artt. 115 e 157 c.p.c., "in relazione all'art. 360 c.p.c., n. 4"), il B. contesta che il nostro ordinamento richieda una prova "particolarmente rigorosa" (secondo le parole usate dalla sentenza) ai fini del riconoscimento del maggior danno ex art. 1591 c.c., ed evidenzia che - nel caso - esistevano elementi documentali e presuntivi che, considerati unitamente alla non contestazione da parte della Unicredit, avrebbero dovuto essere ritenuti idonei a comprovare la fondatezza della pretesa risarcitoria.

5. Il quarto motivo denuncia la violazione degli artt. 1591 e 2697 c.c.: si evidenzia che, anche a volerlo considerare alla stregua di una mera proposta contrattuale, il preliminare forniva prova più che sufficiente della serietà della volontà della C., anche in difetto di conferme a mezzo di prova testimoniale.

6. Il quinto motivo - infine - prospetta "inesistenza di motivazione o motivazione apparente in violazione dell'art. 111 Cost. E dell'art. 114 c.p.c., in relazione all'art. 360 c.p.c., n. 4": il ricorrente lamenta che la Corte si era limitata "ad enunciare in via oracolare che la proposta non sarebbe stata seria e vincolante, senza spiegare perchè", in tal modo incorrendo in una motivazione meramente apparente, in violazione del dettato costituzionale.

7. Il quinto motivo - da esaminare in via preliminare - è infondato, in quanto la motivazione non è meramente apparente, ma esprime il percorso argomentativo (sottoposto a critica dal ricorrente) attraverso il quale la Corte è pervenuta ad escludere la piena rilevanza probatoria del preliminare intercorso fra il B. e la Cois e ha ritenuto che non vi fossero riscontri della serietà e della vincolatività della proposta contrattuale.

7.1. Il primo motivo è fondato (ancorchè inidoneo - per quanto si dirà oltre - a comportare l'accoglimento del ricorso).

Per quanto la normativa tributaria (D.P.R. n. 131 del 1986, art. 10 della tariffa) preveda la registrazione (con imposta fissa) anche per ogni contratto preliminare, deve tuttavia ritenersi che della L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 346 ("I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti reali di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone le condizioni, non sono registrati") si riferisca solo ai contratti definitivi.

In tal senso depongono sia la lettera che la ratio della norma.

Quanto alla prima, è evidente che i "contratti di locazione" e quelli che "comunque costituiscono diritti reali di godimento" sono unicamente quelli definitivi, ossia quelli che attribuiscono ad una delle parti l'effettiva disponibilità del bene, e non anche quelli che si limitano a vincolare i contraenti (del preliminare) alla futura stipula.

Quanto alla seconda, risulta di tutta evidenza che la finalità antielusiva della norma (volta a contrastare il fenomeno dei canoni sommersi) ha ragione di esplicarsi unicamente in relazione a contratti definitivi, giacchè l'ipotesi dell'elusione non è configurabile in riferimento al mero preliminare di locazione (da cui non sorge alcun obbligo di pagamento del canone).

7.2. Tuttavia, ciò che rileva in via assorbente e che determina l'inammissibilità del ricorso è la circostanza che non risulta in alcun modo censurata una delle due rationes decidendi adottate dalla Corte, ossia quella espressa con le parole "non risultando altresì che a causa del ritardo nel rilascio la C. s.r.l. si sia determinata ad abbandonare la trattativa in corso".

Tale ratio, benchè espressa nell'ambito dello stesso periodo (nel contesto di una motivazione estremamente concisa), è distinta e ulteriore rispetto a quella basata sull'inidoneità del preliminare non registrato a costituire prova sufficiente della serietà delle intenzioni della C. : essa prescinde - infatti - dalla valutazione della serietà e vincolatività della proposta e investe il profilo del nesso causale fra il ritardo nel rilascio e il recesso dalla trattativa da parte della C.: con essa, la Corte ha evidentemente inteso esprimere la considerazione che, anche a voler ritenere la serietà della proposta della C., in ogni caso difettava la prova che il recesso fosse dipeso dal ritardo nella liberazione del bene, piuttosto che da un "ripensamento" da parte della C. o da altre ragioni.

Trattandosi di ratio da sola sufficiente a giustificare l'esclusione del risarcimento del maggior danno, la sua mancata censura comporta il passaggio in giudicato della decisione di rigetto della richiesta risarcitoria e - con essa - l'inammissibilità (per difetto di interesse) delle censure attinenti al ritenuto difetto di prova circa la serietà della proposta.

  1. Le spese di lite seguono la soccombenza.

  2. Trattandosi di ricorso proposto successivamente al 30.1.2013, ricorrono le condizioni per l'applicazione delD.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rifondere alla controricorrente le spese di lite, liquidate in Euro 5.500,00 (di cui Euro 200,00 per esborsi), oltre rimborso spese forfettarie e accessori di legge.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis.

Così deciso in Roma, il 27 ottobre 2016.

Depositato in Cancelleria il 27 gennaio 2017

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