Premessa

La decisione offre un chiarimento utile sul rapporto tra la posizione processuale del condominio e quella personale dell'amministratore nell'azione ex art. 63 disp. att. c.c. Il Tribunale recepisce e applica il recente arresto della Cassazione (n. 1002/2025), chiarendo che convenire in giudizio il condominio per ottenere la comunicazione dei dati dei morosi è un errore di legittimazione passiva che determina il rigetto della domanda nei suoi confronti.

Sul piano operativo, chi intende agire per ottenere quell'elenco deve citare esclusivamente l'amministratore in proprio: la scelta del soggetto passivo non è una questione di stile processuale, ma un presupposto dell'azione.

Il caso

Alfa s.r.l., creditrice nei confronti del Condominio Beta in forza di una sentenza del Tribunale di Napoli passata in giudicato e munita di formula esecutiva, aveva tentato di recuperare il proprio credito anche attraverso un pignoramento presso terzi, senza successo. Avendo diritto ad agire direttamente contro i singoli condòmini morosi — in ragione della parziarietà delle obbligazioni condominiali — aveva formalmente diffidato l'amministratore, rag. Caio, a trasmettere l'elenco completo dei condòmini inadempienti con tutti i dati necessari all'esecuzione individuale.

L'amministratore aveva trasmesso un elenco parziale, privo di codici fiscali, date e luoghi di nascita e millesimi di proprietà, senza poi dar seguito alle successive richieste di integrazione. Alfa s.r.l. aveva quindi proposto ricorso ex art. 281-decies c.p.c. nei confronti sia del condominio, in persona dell'amministratore pro tempore, sia di quest'ultimo in proprio, chiedendo la condanna alla consegna dell'elenco completo, il risarcimento del danno e la fissazione di una misura coercitiva indiretta ex art. 614-bis c.p.c.

La decisione del Tribunale

Il Tribunale ha affrontato in via preliminare la questione della legittimazione passiva, richiamando la pronuncia n. 1002/2025 della Cassazione, che ha definitivamente chiarito la natura giuridica dell'obbligo previsto dall'art. 63 disp. att. c.c.

Secondo tale ricostruzione, l'obbligo di comunicare i dati dei condòmini morosi al creditore insoddisfatto:

• esula dal rapporto di mandato tra amministratore e condominio, poiché ha come destinatario un soggetto estraneo alla compagine condominiale;
• costituisce un dovere legale autonomo, che la legge pone direttamente e personalmente in capo all'amministratore;
• non è riconducibile alla rappresentanza del condominio, traendo origine da una fonte normativa indipendente dal contratto di amministrazione;
• la sua violazione integra un'ipotesi di responsabilità aquiliana, idonea a causare un danno al creditore per il rallentamento nella realizzazione coattiva del suo credito.

Ne consegue, secondo il Tribunale, che il soggetto passivamente legittimato è esclusivamente l'amministratore in proprio: il condominio è privo di legittimazione passiva in questa azione, e la relativa domanda va dichiarata inammissibile nei suoi confronti.

L'obbligo di comunicazione previsto dall'art. 63 disp. att. c.c. costituisce un dovere legale di cooperazione che grava personalmente sull'amministratore di condominio, il quale è pertanto l'unico soggetto passivamente legittimato all'azione volta a ottenere tale comunicazione.

Nel merito, il Tribunale ha accolto la domanda nei confronti di Caio, ritenendo provato l'inadempimento: l'elenco trasmesso era incompleto dei dati anagrafici essenziali (codice fiscale, data e luogo di nascita, millesimi di proprietà), senza i quali il creditore non è in grado di identificare esattamente ciascun debitore né di determinare la rispettiva quota di partecipazione al debito condominiale. Il giudice ha precisato che l'obbligo ex art. 63 è correttamente adempiuto solo quando l'elenco contiene nome, cognome, codice fiscale, indirizzo di residenza, importi dovuti e millesimi di competenza per ciascun condomino moroso, in conformità con l'anagrafe condominiale di cui all'art. 1130, n. 6, c.c.

È stata invece rigettata la domanda risarcitoria: Alfa s.r.l. si era limitata a una generica allegazione del danno, senza fornire alcun elemento probatorio — nemmeno presuntivo — sulla consistenza del pregiudizio subito e sul nesso causale con la condotta omissiva dell'amministratore.

Il Tribunale ha infine accolto la richiesta di misura coercitiva indiretta ex art. 614-bis c.p.c., fissando una penale di euro 50,00 per ogni giorno di ritardo nell'adempimento, decorrente da 30 giorni dalla notifica del provvedimento, fino a un massimo di 100 giorni, per evitare un cumulo manifestamente sproporzionato.

Allegato:

Tribunale Napoli sentenza 5161 2026