Tale principio è stato ribadito dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 1002/2025.

Il caso: Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c., l’Avv. Tizio conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Milano, Caio, in qualità di amministratore pro-tempore del Condominio di Via Delta per chiedere che fosse ordinato al predetto, ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c., di comunicare i nominativi dei condomini morosi, al fine di conseguire il soddisfacimento dei crediti fondati su due sentenze del Tribunale di Monza.

Il Tribunale respingeva la domanda, ritenendo che il convenuto avesse soddisfatto l’onere di comunicazione previsto dall’art. 63 disp. att. c.c. attraverso l’e-mail inviata il 19.6.2014, contenente i nominativi dei condomini morosi, seppur priva delle quote millesimali attribuite alle proprietà dei medesimi.

Il legale appellava la sentenza deducendo che, siccome la Legge n. 220 del 2012 esclude la natura solidale delle obbligazioni del condominio ed afferma la natura parziaria, la comunicazione dei dati avrebbe dovuto comprendere anche le quote millesimali dei condomini morosi.

La Corte d’appello di Milano, accoglieva il gravame dell’Avv. Tizio, e, per l’effetto, ordinava a Caio, in qualità di amministratore del Condominio di comunicare all’attore i nominativi dei condomini che non avevano versato la quota relativa al proprio debito derivante dalle sentenze del Tribunale di Monza, precisando il debito di ciascun condomino secondo il riparto millesimale.

La Corte distrettuale, nell'accogliere l'impugnazione del legale, rilevava che

- il titolare dell’obbligo di informazione previsto dall’art.63 disp. att. c.c. è l’amministratore in proprio, come risulta dal tenore letterale della norma e dall’attribuzione al medesimo dell’obbligo di detenere l’anagrafe condominiale;

- le indicazioni dei condomini morosi forniti da Caio con le e- mail non erano esaustive perché non indicavano la quota millesimale dei condomini morosi ed il relativo codice fiscale.

Caio ricorre in Cassazione, contestando in particolare la propria legittimazione passiva: per la Corte la censura è infondata in quanto:

a) il contratto di amministrazione condominiale è un contratto tipico, non riconducibile alla prestazione d’opera intellettuale, regolato dagli artt. 1129 c.c. e 1131 c.c. e, solo in via residuale, dalle norme sul mandato, atteso che l’esercizio di tale attività non è subordinata, come richiesto dall'art. 2229 c.c., all’iscrizione in apposito albo o elenco; tale contratto rientra nell’ambito delle professioni non organizzate in ordini o collegi, di cui alla L. 14 gennaio 2013, n. 4;

b) l’amministratore di condominio non necessariamente agisce sempre nell’interesse dei condòmini, ma talora addirittura in contrasto con essi: tra le diverse norme si colloca l’art. 63 disp. att. c.c., che autorizza l’amministratore ad ottenere un decreto ingiuntivo nei confronti dei condòmini morosi senza bisogno di autorizzazione assembleare ed impone al medesimo di fornire ai creditori insoddisfatti che lo interpellino - quindi a soggetti addirittura estranei alla compagine condominiale - i dati dei condòmini morosi;

c) l’obbligo di comunicazione previsto dal primo comma dell’art. 63 delle disp. att. c.c. è solo funzionale al rispetto da parte dei creditori dell’obbligo, fissato dal secondo comma della disposizione, di agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti solo dopo avere inutilmente aggredito i condomini morosi: si tratta di un obbligo derivante dalla legge e gravante sull’amministratore in proprio e non quale amministratore del condominio, la cui violazione integra un’ipotesi di responsabilità aquiliana;

d) il ritardo dell’amministratore nella comunicazione al terzo creditore dei dati dei condomini morosi è, infatti, potenzialmente idoneo a causare un danno allo stesso creditore, per via del rallentamento provocato alla realizzazione coattiva delle sue ragioni: con riferimento alla comunicazione dei nominativi dei condomini morosi, l’amministratore è destinatario di un comando fissato dalla legge a tutela dei creditori del condominio;

e) ne consegue che legittimato passivo nell’azione di condanna alla comunicazione dei dati dei morosi è l’amministratore in proprio e non il condominio in persona dell’amministratore.

Allegato:

Cassazione civile sentenza 1002 2025