La decisione offre un chiarimento utile sul rapporto tra gli oneri condominiali regolati dall'art. 63 disp. att. c.c. e le poste di natura risarcitoria ripartite dall'assemblea: queste ultime, pur deliberate e riscosse come spese condominiali, non seguono la regola del subentro dell'acquirente.

La pronuncia si colloca nel solco di un orientamento già consolidato (Sezioni Unite del 2016 e successive conferme) e lo estende al rapporto interno tra venditore e compratore, in assenza di specifiche clausole contrattuali. Ne derivano conseguenze immediate sull'azione di ripetizione tra gli alienanti e gli acquirenti, che va indirizzata ai proprietari dell'epoca del fatto dannoso.

La vicenda

Tizio e Caio, acquirenti di un alloggio in condominio, avevano pagato al Condominio Delta una somma deliberata dall'assemblea per la definizione di una causa promossa anni prima da un altro condomino, Sempronio, per infiltrazioni provenienti dalle parti comuni. L'importo comprendeva il risarcimento riconosciuto a Sempronio e le relative spese legali. Poiché il fatto dannoso risaliva a un'epoca anteriore al loro acquisto, Tizio e Caio avevano ottenuto un decreto ingiuntivo per il rimborso pro quota nei confronti di Mevia, la loro dante causa. A sua volta Mevia aveva acquistato l'immobile successivamente al fatto dannoso e lo aveva poi rivenduto.

• Il Tribunale aveva accolto l'opposizione di Mevia e revocato il decreto ingiuntivo, osservando che all'epoca del fatto dannoso l'immobile apparteneva ai suoi danti causa e che la manleva contenuta nel proprio atto di acquisto riguardava solo gli oneri maturati nel periodo della sua proprietà.
• La Corte d'appello aveva riformato integralmente la decisione, qualificando la somma come onere condominiale e ritenendo che, nei rapporti interni tra alienante e acquirenti, gravasse su chi era proprietario al momento della fattispecie causativa del danno; aveva quindi condannato Mevia al rimborso, rilevando che questa non aveva coltivato in appello l'istanza di chiamata in causa dei precedenti proprietari.

I motivi del ricorso

Mevia ha proposto ricorso per cassazione con due motivi.

• Con il primo ha denunciato la violazione degli artt. 2041,2043,2051 e 2055 c.c.: il diritto al risarcimento del danno, anche se riferito a un immobile, ha natura personale, spetta a chi era proprietario al momento dell'evento e non è un accessorio della proprietà trasmissibile con l'alienazione. Non trattandosi di onere condominiale, la somma non rientrerebbe nell'art. 63 disp. att. c.c. e dovrebbe gravare solo sui condomini-proprietari all'epoca del fatto.
• Con il secondo ha lamentato la nullità della sentenza per violazione dell'art. 106 c.p.c., poiché la Corte territoriale le avrebbe addebitato la mancata riproposizione in appello della chiamata in causa dei propri danti causa.

La decisione della Corte

La Cassazione ha accolto il primo motivo, ritenendolo fondato, e ha dichiarato inammissibile il secondo. Il percorso argomentativo si articola nei seguenti passaggi.

• Dall'accertamento di merito emergeva che l'assemblea non aveva deliberato interventi sulla cosa comune, ma il pagamento di una posta risarcitoria riconosciuta a un condomino e delle spese legali connesse, all'esito di un contenzioso fondato sull'art. 2051 c.c.
• Si tratta di un'ipotesi di responsabilità extracontrattuale verso il condomino danneggiato, che assume la posizione di terzo rispetto all'ente di gestione: la spesa non rientra quindi tra gli oneri condominiali disciplinati dall'art. 63 disp. att. c.c., neppure nel rapporto tra chi subentra nei diritti del condomino e quest'ultimo.
• Per orientamento pacifico, l'obbligazione di risarcire il danno immobiliare riconducibile all'art. 2051 c.c. non è una obbligazione propter rem che si trasferisce con la proprietà, ma è connessa alla qualità di custode al momento in cui la cosa ha cagionato il danno. L'acquirente non risponde dunque di un fatto dannoso verificatosi prima del suo acquisto.
• Nei contrasti tra venditore e acquirente sugli oneri risarcitori occorre verificare, in mancanza di espresse previsioni contrattuali, se il fatto dannoso sia occorso quando era proprietario il venditore. In caso affermativo, è questi a dover tenere indenne l'acquirente, che neppure dovrebbe anticipare la somma al condominio; in caso negativo, si deve comunque risalire a chi era proprietario-condomino all'epoca dell'evento.
• Nel caso concreto, al momento del danno la ricorrente non era ancora proprietaria: gli acquirenti avrebbero dovuto rivolgersi, sia in base alle norme sull'indebito sia in base all'art. 2041 c.c., ai soggetti che erano proprietari all'epoca e tenuti pro quota al risarcimento e alle spese legali correlate.
• Il richiamo alle clausole dell'atto di compravendita, che gli acquirenti ritenevano fonte di un obbligo negoziale della venditrice, non coincide con la ratio della decisione d'appello, fondata sull'applicazione delle norme sull'imputazione degli oneri condominiali. Il contenuto delle pattuizioni potrà essere esaminato nel giudizio di rinvio ai sensi dell'art. 394 c.p.c.

Quanto al secondo motivo, la Corte lo ha ritenuto inammissibile perché l'affermazione della Corte d'appello sulla mancata riproposizione della chiamata in causa non aveva valenza decisoria né derivava dall'esame di uno specifico motivo di appello. Ha aggiunto, in via incidentale, che la chiamata in causa di terzi fuori dal litisconsorzio necessario rientra nelle valutazioni discrezionali del primo giudice e non è sindacabile in appello, e che l'assenza in giudizio dei proprietari dell'epoca non preclude un'autonoma azione nei loro confronti.

Il principio di diritto

Gli oneri risarcitori derivanti dalla contitolarità della cosa comune non sono trasmissibili propter rem per effetto del subentro nei diritti di un condomino: del danno rispondono i proprietari delle unità immobiliari che erano tali al momento del verificarsi del fatto illecito.