Il caso: Alcuni condomini residenti nel Condominio Alfa agivano in giudizio nei confronti di altri tre condomini e nei confronti della Delta Srls, alla quale gli altri resistenti avevano concesso in locazione l'unità immobiliare condominiale al piano terreno, sostenendo che:

- erano proprietari e possessori dell'area condominiale al piano terra antistante e retrostante il fabbricato, della quale la Delta Srls impediva, o comunque rendeva più gravoso e limitava l'utilizzo secondo la sua naturale destinazione, occupandola abusivamente e stabilmente dalle prime ore del mattino e sino a tarda sera con tavolini, sedie ed arredi, con intrattenimento degli avventori, che coi loro schiamazzi arrecavano disturbo alla quiete condominiale, complice l'inerzia dei condomini locatori;

- questo nonostante che fosse stata approvata una delibera condominiale, non impugnata, che aveva espressamente negato alla Delta Srls l'autorizzazione ad apporre tavolini e sedie su quell'area condominiale e nonostante che il regolamento condominiale vietasse ai condomini, e quindi anche ai conduttori, di arrecare molestia, o disturbo agli altri condomini.

Si costituivano due condomini locatori, che in via preliminare eccepivano l'incompetenza del Tribunale di Foggia, per essere competente per materia ex art. 7 c.p.c., trattandosi a loro avviso di controversia in tema di misura e modalità d'uso di cose comuni, il Giudice di Pace di Foggia.

Il Tribunale  dichiarava la sua incompetenza in favore del Giudice di Pace di Foggia, in riferimento alla domanda avente ad oggetto la cessazione dell'illegittima occupazione dell'area condominiale, ritenendo che rientrasse tra le controversie in ordine alle modalità d'uso ed all'estensione quantitativa del diritto di uso dell'area condominiale antistante il fabbricato.

Gli originari ricorrenti propongono regolamento di competenza; sul punto la Cassazione, nel dare ragione ai ricorrenti e nel dichiarare la competenza del Tribunale, chiarisce quanto segue:

a) in tema di controversie tra condomini, appartengono alla competenza per materia del Giudice di Pace le cause relative alla misura ed alle modalità di uso dei servizi di condominio:

• rientrano nelle prime: quelle che riguardano le riduzioni o le limitazioni quantitative del diritto dei singoli condomini ed hanno ad oggetto quei provvedimenti degli organi condominiali che, esulando dalla disciplina delle modalità qualitative di uso del bene comune, incidono sulla misura del godimento riconosciuto ai singoli condomini;

• appartengono alle seconde, quelle che concernono i limiti qualitativi di esercizio delle facoltà comprese nel diritto di comunione, ossia quelle relative al modo più conveniente ed opportuno con cui tali facoltà debbono esercitarsi, nel rispetto delle facoltà di godimento riservate agli altri condomini, in proporzione delle rispettive quote, secondo quanto stabilito dalla legge o dalla volontà della maggioranza oppure da eventuali disposizioni del regolamento condominiale

b) dalle suddette cause, ora attribuite entrambe alla competenza per materia del Giudice di Pace a norma dell'art. 7 c.p.c., vanno tenute distinte le controversie che vedono messo in discussione il diritto stesso del condomino ad un determinato uso della cosa comune e che, quindi, rimangono soggette agli ordinari criteri della competenza per valore;

c) nel caso in esame,  la collocazione di tavolini, sedie ed arredi sull'area condominiale da parte della Delta Srls, viene contestata dai ricorrenti attraverso la negazione della sussistenza del diritto stesso della società e dei condomini locatori sull'area condominiale, già sancita dalla delibera assembleare, e non perché tale diritto riconosciuto esistente sia stato esercitato in modo quantitativo, o qualitativo eccedente rispetto a quanto consentito,

Allegato:

Cassazione civile ordinanza 8420 2024