La destinazione di un immobile a casa familiare, quando sopravvenga alla concessione in comodato al figlio, non è di per sé sufficiente a trasformare il rapporto originario in comodato familiare. La Corte d’Appello di Milano, con sentenza n. 2495/2025, afferma la necessità di provare una specifica volontà del comodante di vincolare il bene alle esigenze abitative del nuovo nucleo familiare, escludendo che la lunga durata del godimento, il matrimonio del comodatario, la nascita di figli e la tolleranza dei proprietari possano assumere automaticamente tale significato.

La decisione offre così l’occasione per approfondire i presupposti del c.d. “comodato familiare sopravvenuto” e il delicato equilibrio tra tutela della famiglia e diritto del proprietario alla restituzione dell’ immobile.

1. Il caso deciso dalla Corte di Appello

Con la sentenza n. 2495/2025 la Corte d'Appello di Milano è stata investita di una controversia sorta tra alcuni comproprietari di un immobile, il genitore e due figli, uno dei quali comodatario, in quanto l'abitazione gli era stata concessa in godimento anni addietro. Successivamente alla concessione, il comodatario aveva contratto matrimonio e aveva stabilito nell'immobile la propria residenza familiare, ove viveva con la moglie e il figlio minore.

A seguito della richiesta di restituzione avanzata dalle comodanti, si apriva un contenzioso culminato nel rigetto della domanda da parte del Tribunale di Pavia, che aveva qualificato il rapporto come comodato familiare. La Corte d'Appello è giunta invece ad una conclusione opposta, ritenendo che il rapporto dovesse qualificarsi come comodato precario e accogliendo quindi la domanda di rilascio.

2 Il vero tema della decisione: quando nasce il comodato familiare? Quali sono i presupposti?

L'interesse della sentenza non risiede tanto nell'affermazione, ormai consolidata, secondo cui il comodato destinato a soddisfare esigenze abitative della famiglia gode di una tutela rafforzata, quanto nella rigorosa individuazione dei presupposti necessari affinché tale qualificazione possa essere riconosciuta. La Corte ricorda che l'onere della prova grava sul comodatario e che la volontà del proprietario di destinare il bene alle esigenze della famiglia non può essere semplicemente presunta.

Il principio appare particolarmente significativo poiché il caso concreto presentava tutti gli elementi che, nella pratica giudiziaria, spesso conducono a ritenere integrato un comodato familiare come l’utilizzazione dell'immobile come abitazione della coppia; la permanenza del rapporto per molti anni; la nascita di un figlio; la tolleranza da parte dei proprietari per oltre un decennio. Eppure, per la Corte, tali circostanze rappresentano soltanto dati fattuali e non sono sufficienti a dimostrare che il comodante abbia inteso vincolare il proprio diritto di proprietà alle esigenze del nuovo nucleo familiare.

3. La nozione di “comodato familiare sopravvenuto”

Il passaggio più interessante della motivazione riguarda il problema del cosiddetto "comodato familiare sopravvenuto". L'immobile, infatti, era stato concesso dai genitori al figlio quando questi non era ancora sposato. La famiglia si era formata successivamente. La Corte osserva correttamente che, in una situazione del genere, non è sufficiente dimostrare che l'abitazione sia stata poi utilizzata come casa familiare. Occorre piuttosto provare un fatto ulteriore: la sopravvenuta volontà dei proprietari di modificare la funzione originaria del rapporto e di assoggettare il bene alle esigenze del nuovo nucleo familiare. Si tratta di un'affermazione di grande rilievo pratico. In molte controversie il carattere familiare del comodato viene infatti dedotto esclusivamente dalla convivenza della coppia nell'immobile.

La sentenza in commento afferma invece che la mera prosecuzione del godimento e la tolleranza del proprietario non equivalgono ad una manifestazione di volontà idonea a trasformare la natura del rapporto. La decisione sembra dunque privilegiare una lettura rigorosa del requisito funzionale del comodato familiare, rifiutando automatismi che rischierebbero di comprimere eccessivamente le prerogative dominicali del comodante.

4. Proprietà e tutela della famiglia

Pur escludendo la natura familiare del comodato, la Corte non ignora tuttavia la rilevanza degli interessi coinvolti. Richiamando il combinato disposto degli artt. 1810 e 1183 c.c., il Collegio afferma che, anche in presenza di un comodato precario, il giudice può modulare temporalmente gli effetti dell'obbligo restitutorio quando l'immobile sia destinato ad abitazione di un nucleo familiare. La soluzione adottata appare particolarmente equilibrata. Da un lato viene riconosciuto il diritto delle proprietarie a recuperare il bene; dall'altro si evita che l'esercizio di tale diritto produca conseguenze pregiudizievoli immediate per il nucleo occupante, concedendo un termine ritenuto congruo per reperire una diversa sistemazione abitativa. La sentenza dimostra come la tutela della famiglia non richieda necessariamente una dilatazione del concetto di comodato familiare, potendo essere perseguita anche attraverso gli strumenti generali di modulazione temporale dell'adempimento.

5. IL danno da occupazione illegittima

Ulteriore profilo di interesse è costituito dal riconoscimento di una somma a titolo di danno da occupazione illegittima per il periodo successivo alla cessazione del comodato. La Corte assume quale parametro il valore locativo del bene, ridotto in considerazione della quota di comproprietà spettante al comodatario. Anche sotto questo profilo emerge un principio di notevole interesse pratico: la dimensione familiare del rapporto non impedisce, una volta cessato il titolo, il sorgere di obbligazioni risarcitorie correlate alla protratta indisponibilità del bene.

Considerazioni conclusive

La pronuncia si segnala per la scelta di contrastare una lettura eccessivamente espansiva della categoria del comodato familiare. Il messaggio che emerge dalla decisione è chiaro: la destinazione dell'immobile a casa familiare costituisce un elemento necessario, ma non sufficiente. Occorre altresì la prova che il proprietario abbia effettivamente inteso subordinare il proprio diritto alla soddisfazione delle esigenze abitative del nucleo familiare del comodatario.In assenza di tale prova, la stabilità di fatto del godimento, la lunga durata del rapporto e persino la presenza di figli minori non possono trasformare automaticamente un comodato precario in un comodato familiare.

La sentenza offre dunque un importante contributo alla delimitazione dei confini tra tutela della famiglia e tutela della proprietà, riaffermando che il sacrificio delle prerogative del comodante richiede una manifestazione di volontà chiara e rigorosamente dimostrata.