Con l’ordinanza n. 22911/2018, la Corte di Cassazione si è pronunciata in merito alla legittimazione processuale passiva dell’amministratore del Condominio, ribadendo che la stessa non incontra limiti e sussiste in relazione alle diverse azioni, anche reale o possessoria, promossa, da terzi o da un singolo condomino in ordine alle parti comuni dell’edificio condominiale, ivi comprese quelle esterne, purché adibite all’uso comune di tutti i condomini.

IL CASO: la vicenda esaminata dagli Ermellini prende spunto dal giudizio promosso da parte dei comproprietari di uno stabile e di un cortile nei confronti del condominio di un edificio confinante, la cui facciata insisteva su uno dei lati perimetrali del cortile, con il quale gli attori chiedevano:

1. accertarsi e dichiararsi che era stata costituita in favore del condominio convenuto solo ed esclusivamente una servitù di passaggio pedonale, che il condominio convenuto aveva posizionato nel cortile di loro proprietà bidoni dell'immondizia e sacchi di rifiuti di vario genere, che siffatta condotta costituiva violazione del loro diritto di proprietà;

2. condannarsi il condominio a ripristinare lo status quo ante e a rimuovere tutto quanto era stato indebitamente collocato.

   Il condominio si costituiva nel giudizio dispiegando domanda riconvenzionale con la quale chiedeva dichiararsi l'intervenuto acquisto per usucapione del diritto d'uso o del diritto di servitù a carico del cortile delle attrici.

   Il Tribunale rigettava entrambe le domande ,dichiarando il difetto di legittimazione passiva del condominio e la sentenza di primo grado veniva confermata in sede di appello.

   Secondo la Corte territoriale:

   - la legittimazione passiva dell'amministratore del condominio si radica in quanto oggetto di causa sia un bene annoverabile tra quelli di cui all'art. 1117 c.c.;

   - che entro questi termini nessuna limitazione si prefigura alla legittimazione passiva dell'amministratore condominiale per qualsivoglia azione anche di natura reale promossa contro il condominio;

   - poichè nel caso di specie l'area cortilizia non costituiva un bene condominiale, ma un bene di proprietà esclusivo delle attrici, era da disconoscere la legittimazione passiva del condominio, tanto più che l'uso improprio del cortile era da ascrivere ai singoli condomini.

La sentenza di Appello veniva, pertanto, impugnata dagli originari attori, quali deducevano, fra l’altro, che parti comuni non sono solo quelle propriamente condominiali, ma anche quelle, ancorchè esterne al condominio, adibite all'uso comune di tutti i condomini. Pertanto, anche per tali parti era configurabile la legittimazione passiva dell'amministratore del condominio.

LA DECISIONE: Con l’ordinanza in commento, i Giudici di legittimità hanno accolto il motivo del ricorso e nel rinviare la causa alla Corte di Appello per un nuovo esame hanno evidenziato che:

1. come sostenuto più volte dalla stessa Corte di Cassazione, “in tema di controversie condominiali, la legittimazione dell'amministratore del condominio dal lato passivo ai sensi dell'art. 1131 c.c., comma 2, non incontra limiti e sussiste anche in ordine all'interposizione d'ogni mezzo di gravame che si renda eventualmente necessario, in relazione ad ogni tipo d'azione, anche reale o possessoria, promossa nei confronti del condominio da terzi o da un singolo condomino (trovando ragione nell'esigenza di facilitare l'evocazione in giudizio del condominio, quale ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini) in ordine alle parti comuni dello stabile condominiale, tali dovendo estensivamente ritenersi anche quelle esterne, purchè adibite all'uso comune di tutti i condomini” (cfr. Cass. 4.5.2005, n. 9206);

2. la legittimazione passiva dell'amministratore di condominio sussiste, con riguardo ad azioni negatorie e confessorie di servitù, anche nel caso in cui sia domandata la rimozione di opere comuni o la eliminazione di ostacoli che impediscano o turbino l'esercizio della servitù medesima, non rendendosi necessaria l'integrazione del contraddittorio nei confronti dei condomini (cfr. Cass. 21.1.2004, n. 919).

Allegato:

Cassazione civile Sez. II Ordinanza n. 22911 del 26/09/2018