Visure ipotecarie e responsabilità del Notaio

Visure ipotecarie e responsabilità del Notaio
Martedi 17 Luglio 2018

Con l’ordinanza n. 18345/2018, pubblicata il 12 luglio scorso, la Corte di Cassazione è tornata ad occuparsi della responsabilità del notaio nello svolgimento dell’incarico relativo alla stipula di un atto di compravendita di un immobile ed in particolare sull’obbligo del professionista di eseguire le verifiche sull’esistenza o meno di ipoteche sull’immobile oggetto di vendita. I giudici di legittimità, con la decisione in commento, hanno ribadito che la preventiva verifica della libertà e della disponibilità del bene e in generale delle risultanze dei registri immobiliari rientra nel rapporto di prestazione dell’opera professionale del notaio.

Quest’ultimo può essere esonerato dal suddetto obbligo solo su concorde volontà di tutte le parti e non su sua espressa richiesta.

IL CASO: La vicenda esaminata dai Giudici di Piazza Cavour nasce dal giudizio promosso da un cittadino nei confronti di un notaio al fine di accertare la responsabilità professionale di quest’ultimo ed ottenere il risarcimento dei danni subiti a seguito dell’acquisto di un terreno. Era accaduto che dopo l’acquisto, l’attore stipulava un contratto preliminare per la vendita del suddetto immobile. Il notaio incaricato prima della stipula del definitivo rilevava che sul terreno risultava iscritta un’ipoteca in favore dell’agente della riscossione e l’iscrizione era avvenuta prima dell’acquisto da parte dell’attore. In virtù di ciò il preliminare veniva risolto con la restituzione del doppio della caparra al promissario acquirente. Costituendosi in giudizio, il notaio contestava la domanda attorea sostenendo di essere stato esonerato dalle parti dall’effettuare le visure ipotecarie. Il Tribunale rigettava la domanda attorea, mentre veniva accolta in sede di gravame dalla Corte di Appello, la quale riformava la sentenza di prime cure. Pertanto, il Notaio proponeva ricorso per Cassazione.

LA DECISIONE: Con la decisione in commento, la Corte nomofilattica ha ritenuto il ricorso del professionista infondato e nel rigettarlo ha evidenziando che:

  1. Secondo la dominante giurisprudenza di legittimità il principio per cui la responsabilità del notaio per colpa nell’adempimento delle sue funzioni ha, nei confronti delle parti, natura contrattuale in quanto pur essendo tale professionista tenuto ad una prestazione di mezzi e di comportamenti e non di risultato, pur tuttavia è tenuto a predisporre i mezzi di cui dispone, in vista del conseguimento del risultato perseguito dalle parti, impegnando la diligenza ordinaria media rapportata alla natura della prestazione;

  2. L’opera del notaio non può ridursi al mero compito di accertamento della volontà delle parti e di direzione della compilazione dell’atto, ma deve estendersi a quelle attività, preparatorie e successive, necessarie in quanto tese ad assicurare la serietà e certezza dell’atto giuridico posto in essere, e ciò, in conformità allo spirito della legge professionale (Legge n. 89 del 1913, articolo 1);

  3. Per il notaio richiesto per la preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale delle risultanza dei registri immobiliari, costituisce, un obbligo derivante dall’incarico conferito dal cliente e quindi ricompreso nel rapporto di prestazione di opera professionale (artt. 1176, 2230 c.c e segg.) specialmente tesa ad assicurare la serietà e la certezza degli atti giuridici;

  4. Il notaio può, solo su concorde volontà delle parti, essere esonerato dallo svolgimento delle attività accessorie e successive, necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti e, in particolare, dal compimento delle cosiddette “visure catastali” e ipocatastali allo scopo di individuare esattamente il bene e verificarne la libertà da pregiudizi (cfr. Cass n. 25270 del 01/12/2009; Cass n. 5868 del 16/3/2006; Cass n. 13825 del 23/07/2004).

Recentemente la stessa Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 21953/2017, pubblicata il 21/09/2017, ha ribadito il principio di diritto secondo il quale “Per il notaio richiesto della preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari attraverso la loro visura, costituisce, salvo espressa dispensa per concorde volontà delle parti, obbligo derivante dall'incarico conferitogli dal cliente e, quindi, fa parte dell'oggetto della prestazione d'opera professionale, poiché l'opera di cui e' richiesto non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti, ma si estende a quelle attività preparatorie e successive necessarie perché sia assicurata la serietà e certezza dell'atto giuridico da rogarsi ed, in particolare, la sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico di esso e del risultato pratico voluto dalle parti partecipanti alla stipula dell'atto medesimo. Conseguentemente, l'inosservanza dei suddetti obblighi accessori da parte del notaio da' luogo a responsabilità "ex contractu" per inadempimento dell'obbligazione di prestazione d'opera intellettuale, a nulla rilevando che la legge professionale non contenga alcun esplicito riferimento a tale peculiare forma di responsabilità”.

Inoltre, secondo Cassazione (sentenza n. 14865/2013, pubblicata il 13/06/2013), “tenuto conto delle connotazioni peculiari della funzione notarile, per cui aspetti privatistici della prestazione si intersecano con il carattere pubblico di interesse ganerale della attività professionale, ne discende che l'interesse al compimento delle visure, da parte del pubblico ufficiale, e' non solo dell'acquirente, ma anche del venditore, cui torna utile non trovarsi successivamente esposto, in caso di scoperta di vincoli o pesi sul bene ceduto, ad azioni di risoluzione, con inevitabili effetti restitutori, ovvero di garanzia o di risarcimento di danni”.

Allegato:

Cassazione civile ordinanza n.18345/2018

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