Regolamento condominiale trascritto dal costruttore successivamente all'acquisto: quando è vincolante

Regolamento condominiale trascritto dal costruttore successivamente all'acquisto: quando è vincolante

Il Regolamento condominiale e' vincolante anche se redatto e trascritto dal costruttore in epoca successiva all'acquisto, a patto che l'incarico alla sua redazione sia stato dato dall'acquirente.

Lunedi 5 Dicembre 2016

In primo grado veniva richiesta la rimozione di un vaso di fiori dal parapetto del terrazzo del vicino confinante in quanto tale ingombro avrebbe, in spregio al Regolamento, occluso la vista mare dell'attore.

Veniva, quindi, eccepita dal convenuto l'inesistenza di alcuna servitù reciproca di veduta perché il regolamento era stato predisposto in epoca successiva all'acquisto dell'immobile da parte sua.

Posto che l'attore otteneva la rimozione della fioriera, veniva proposto appello avverso la sentenza di condanna: per i Giudici di secondo grado l'art. 4 del Regolamento in relazione al divieto di collocare fioriere era perfettamente opponibile al convenuto perché tale regolamento era stato predisposto dall'originario costruttore, peraltro su specifico incarico presente nell'atto di acquisto dell'immobile di colui che poi aveva adornato il proprio terrazzo con i fiori.

La natura convenzionale del regolamento è stata ritenuta, infatti, indubbia proprio perché l'appellante non solo aveva assunto un generico impegno a rispettare l'emanando regolamento ma a maggior ragione perché aveva dato specifico incarico al costruttore di redigerne uno in nome e per conto proprio.

In Cassazione si lamentava la violazione e falsa applicazione dell'art. 1362 c.c. sull'interpretazione letterale dei contraenti del contratto di acquisto dell'immobile e del relativo mandato di predisporre il collettivo atto negoziale regolamentare comprendente divieti anche posti a carico del ricorrente.

Con secondo e più interessante, ai nostri fini, motivo veniva lamentata la falsa applicazione dell'art. 1138 c.c. sui principi di diritto circa i criteri di formazione del regolamento contrattuale e sull'omessa motivazione circa il contenuto del mandato conferito al costruttore in relazione alla redazione trascrizione del regolamento.

Su tale punto la Cassazione obietta che ai sensi dell'art. 1388 c.c. gli effetti del contratto concluso dal rappresentante si perfezionano direttamente in capo al rappresentato e dunque, posto che il ricorrente, in questo caso, non invoca la nullità della procura o la sua successiva revoca, tale regolamento gli è pacificamente opponibile in quanto predisposto anche, insieme agli altri acquirenti, su suo incarico, non occorrendo conseguentemente l'approvazione assembleare.

Ed infatti il divieto di predisporre fioriere mobili rientrava nella materia affidata al Regolamento che sarebbe stato predisposto proprio alla sua clausola n. 9) laddove era previsto che lo stesso avrebbe potuto prevedere “limitazioni imposte alle destinazioni delle porzioni immobiliari delle proprietà”, come poi effettivamente si è verificato.

Il rigetto del ricorso con la conferma della decisione della Corte d'Appello ha, come ovvio, comportato la condanna alle spese legali del controricorrente.

Allegato:

Cassazione civile Sez. II, Sentenza n. 23128 del 14/11/2016

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