Obblighi del notaio prima di redigere un atto di compravendita

Obblighi del notaio prima di redigere un atto di compravendita
Venerdi 29 Settembre 2017

Il notaio incaricato di redigere l’atto di compravendita per il trasferimento di un’unità immobiliare ha l’obbligo di effettuare preventivamente le verifiche circa l’esistenza sul bene oggetto della vendita di pignoramenti o iscrizione ipotecarie, salvo che venga espressamente dispensato dalla parti.

Così si è espressa la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 21953/2017, pubblicata il 21 settembre scorso.

IL CASO: Gli acquirenti di alcuni appezzamenti di terreno convenivano in giudizio il Notaio rogante l’atto di compravendita, chiedendo che venisse accertata la sua responsabilità professionale e venisse condannato al risarcimento danni per aver omesso le necessarie verifiche ipocatastali nel trasferire loro la proprietà di diversi appezzamenti di terreno, benché già soggetti a pignoramento immobiliare. La domanda veniva accolto dal Tribunale che condannava il notaio al risarcimento dei danni in favore degli attori, pari all’importo pagato dagli stessi al creditore procedente in sede di transazione per ottenere la cancellazione del pignoramento. La sentenza di primo grado veniva confermata dalla Corte di Appello.

Il Notaio, quindi, proponeva ricorso per Cassazione sulla scorta di due motivi, sostenendo che:

  1. il pagamento del prezzo era avvenuto già in un momento precedente alla stipula del contratto definitivo e che questa circostanza, benché emergente dai fatti allegati in causa non era stata mai presa in considerazione nella sua giusta rilevanza : poiché il prezzo di vendita era già stato saldato prima dell’intervento del notaio, un più accurato controllo da parte del professionista, accertante l’esistenza del pignoramento trascritto sull’immobile e la procedura esecutiva in corso non avrebbe avuto alcuna incidenza causale sul verificarsi del danno, atteso che gli acquirenti avevano già pagato l’intero prezzo;

  2. che i giudici di merito non avevano tenuto conto di quanto statuito dalla Corte di Cassazione con le sentenze n. 18244 del 2014 e 16905 del 2010, secondo le quali essendo stato già integralmente pagato il prezzo prima della stipula, il danno poteva essere commisurato al massimo ai costi del rogito, essendo il pagamento del prezzo afferente ad una serie causale autonoma e indipendente dall’intervento del notaio.

LA DECISIONE: La Corte di Cassazione con l’ordinanza in commento ha ritenuto non fondati i motivi del ricorso e nel rigettarlo ha evidenziato che:

  1. la questione della rilevanza del momento in cui avvenne il pagamento del prezzo, che si assume essere avvenuto prima del rogito, è questione nuova, non oggetto di diretta discussione nelle fasi di merito;

  2. essendo stato accertato nel giudizio di merito che una responsabilità per negligenza del notaio esistesse, e che fosse relativa al non aver preventivamente verificato, e reso edotti i clienti, dell’esistenza non solo di una iscrizione ipotecaria ma anche di un pignoramento sui tre terreni oggetto di acquisto contestuale da unico proprietario, ed accertato che gli stessi, per liberare i terreni acquistati dal vincolo del pignoramento, hanno pagato un determinato importo al creditore procedente, la condanna del professionista al risarcimento del danno non viola i principi più volte affermati dalla Corte, in quanto essa è volta a porre i danneggiati nella situazione nella quale si sarebbero trovati se effettivamente, come erroneamente detto loro, avessero acquistato l’immobile libero da pesi e vincoli, ovvero volta a reintegrarli della somma della quale si sono dovuti privare — a parte il prezzo della vendita – per liberare dal vincolo l’immobile che era stato garantito loro come libero;

  3. per il notaio che viene incaricato di preparare e redigere un atto pubblico di trasferimento immobiliare, la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari attraverso la loro visura, costituisce, salvo espressa dispensa per concorde volontà delle parti, obbligo derivante dall’incarico conferitogli dal cliente e, quindi, fa parte dell’oggetto della prestazione d’opera professionale, poiché l’opera di cui è richiesto non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti, ma si estende a quelle attività preparatorie e successive necessarie perché sia assicurata la serietà e certezza dell’atto giuridico da rogarsi ed, in particolare, la sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico di esso;

  4. l’inosservanza dei suddetti obblighi accessori da parte del notaio dà luogo a responsabilità “ex contractu” per inadempimento dell’obbligazione di prestazione d’opera intellettuale, a nulla rilevando che la legge professionale non contenga alcun esplicito riferimento a tale peculiare forma di responsabilità (Corte di Cassazione, n. 24733 del 2007).

Allegato:

Cass. civile Sez. VI - 3 Ordinanza del 21/09/2017 n.21953

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