IL CASO: La vicenda esaminata dai Giudici di legittimità prende spunto dal giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo ottenuto dal conduttore di un locale ad uso commerciale nei confronti del locatore a titolo di indennità di avviamento commerciale. Secondo il locatore opponente, il decreto ingiuntivo era nullo in quanto nessuna somma era dovuta in favore del conduttore a titolo di indennità di avviamento commerciale in virtù della clausola contenuta nel contratto di locazione che escludeva la corresponsione della suddetta indennità. L’opposizione veniva accolta dal Tribunale, il quale riteneva che la funzione dell’articolo 79 della legge 392/78 è quella di garantire l’equilibrio sinallagmatico del contratto richiamandosi a quanto affermato dalla Cassazione con la sentenza n. 14611/2005, secondo la quale la previsione di un canone inferiore a quello originariamente concordato è ammissibile in presenza di una rinuncia da parte del conduttore ai diritti derivanti dal contratto di locazione relativamente alla prelazione, al riscatto ed all’indennità. La sentenza di primo grado veniva confermata anche in sede di appello. Pertanto, il conduttore soccombente proponeva ricorso per Cassazione, deducendo, fra l’altro la violazione dell’articolo 34, comma 1 e dell’articolo 79 della legge 392/78.

LA DECISIONE: La Corte di Cassazione, ritenendo fondato il motivo del ricorso, nell’accoglierlo ha osservato che:

1. Secondo quanto affermato dalla prevalente giurisprudenza di legittimità:

1. l’articolo 79 della legge 392/78, va interpretato come norma volta a tutelare alcuni diritti imprescindibili del conduttore, specificatamente individuati, da qualsiasi possibilità di elusione degli stessi;

2. Solo successivamente alla conclusione del contratto, quando il conduttore non si trova più in una posizione di debolezza per il timore di essere costretto a lasciare l’immobile dove svolge l’attività commerciale, vi è la possibilità per le parti di negoziare in ordine ai diritti nascenti dal contratto ed in particolare in ordine al diritto dell’indennità di avviamento.

Secondo gli stessi giudici di Piazza Cavour, la sanzione della nullità prevista dall’articolo 79 della legge 392 del 1978, si riferisce solo alle clausole del contratto di locazione e non può essere estesa agli accordi transattivi conclusi dal conduttore, che già si trovi nel possesso del bene, per regolare gli effetti di fatti verificatisi nel corso del rapporto e che, perciò, incidono su situazioni giuridiche patrimoniali già sorte e disponibili (Cass, Sentenza n. 2148 del 31/01/2006).

Pertanto, il locatore ed il conduttore possono definire transattivamente la lite tra loro pendente relativa alla durata o altri aspetti del rapporto, ivi compresa la rinuncia all’indennità di avviamento commerciale, in quanto l’accordo transattivo, ancorchè di natura locatizia, è sottratto alla speciale disciplina che regola la materia delle locazioni tra cui la legge 392/1978.

La transazione non è nulla per contrarietà al disposto dell’articolo 79 della legge 392 del 1978, in quanto la suddetta disposizione, volta ad evitare l’elusione dei diritti del conduttore a mezzo di rinuncia preventiva ad essi, non esclude la possibilità di disporre dei diritti stessi, una volta che i medesimi siano stati già acquisiti (Cassazione sentenza n. 4714 del 25/02/2008).

In altri termini, secondo la sentenza in commento, i diritti vantati dal conduttore sono indisponibili e possono essere oggetto di rinuncia, con o senza corrispettivo a favore del locatore, solo una volta sorti in quanto solo in quel momento diventano disponibili.

Normativa di riferimento:

Articolo 34, comma 1, legge 392/78: indennita’ per la perdita dell’avviamento commerciale

In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dell'articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità.

Articolo 79 legge 392/78: patti contrari alla legge

E' nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge.

Il conduttore con azione proponibile fino a sei mesi dopo la riconsegna dell'immobile locato, può ripetere le somme sotto qualsiasi forma corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla presente legge. 

In deroga alle disposizioni del primo comma, nei contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, anche se adibiti ad attività alberghiera, per i quali sia pattuito un canone annuo superiore ad euro 250.000, e che non siano riferiti a locali qualificati di interesse storico a seguito di provvedimento regionale o comunale, è facoltà delle parti concordare contrattualmente termini e condizioni in deroga alle disposizioni della presente legge. I contratti di cui al periodo precedente devono essere provati per iscritto.

Allegato:

Cassazione civile sentenza n.15373/2018