Con l’entrata in vigore della legge n. 220/2012, meglio conosciuta come legge di riforma del condominio, il legislatore ha modificato l’art. 63 delle disposizioni di attuazioni del codice civile.

Tale norma prevede che: “i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti se non dopo l’escussione degli altri condomini” e l’amministratore “ è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi”. 

Quindi in  virtù della suddetta disposizione, il creditore che deve riscuotere un credito nei confronti di un condominio sulla scorta di un’obbligazione contrattuale da questo assunta, in primis deve chiedere all’amministratore del condominio i dati dei condomini morosi e procedere prima contro questi e successivamente in caso di mancato soddisfo nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti.

Dal tenore letterale dell’art. 63 disposizione del codice civile non si evince nessuna indicazione in merito al fatto che i creditori del condominio possano agire nei confronti di un condomino per l’intero credito o solo per la quota di proprietà millesimale.

In merito a tale questione, dopo l’entrata in vigore della legge 220/2012, la Corte di Cassazione ha continuato ad attenersi al criterio della parziarietà del debito dei singoli condomini così come statuito dalle Sezioni Unite della stessa Corte di Cassazione con la nota sentenza 8 aprile 2008 n. 9148. 

Qualora un creditore di un condominio agisca in via esecutiva nei confronti dei singoli condomini per il recupero dell’intero credito vantato nei confronti del condominio e notifica il precetto senza indicare la quota millesimale di proprietà del condomino intimato ha l’onere di dimostrare ed allegare solo la qualità di condomino del soggetto intimato mentre quest’ultimo può proporre opposizione al suddetto precetto, ma per evitare di essere costretto a versare l’intera somma intimata ha l’onere di indicare la quota di proprietà posseduta.

Nel caso in cui il condomino moroso fornisce la prova circa la propria quota millesimale, il precetto è inefficace solo nei limiti dell’eccedenza rispetto all’importo dovuto.

Questo è quanto emerge dalla sentenza n. 22856/2017 della Corte di Cassazione, pubblicata in data del 29 settembre 2017, la quale ha statuito il seguente principio di diritto: "l'esecuzione nei confronti di un singolo condomino, sulla base di titolo esecutivo ottenuto nei confronti del condominio, per le obbligazioni di fonte negoziale contratte dall'amministratore, può avere legittimamente luogo esclusivamente nei limiti della quota millesimale del singolo condomino esecutato, che il creditore può' limitarsi ad allegare; nel caso in cui il creditore ne ometta la specificazione e/o proceda per il totale dell'importo portato dal titolo nei confronti di un solo condomino, implicitamente allegando una responsabilità' dell'intimato per l'intero ammontare dell'obbligazione, quest'ultimo potrà' opporsi all'esecuzione deducendo di non essere affatto condomino, ovvero deducendo che la sua quota millesimale e' inferiore a quella esplicitamente o implicitamente allegata dal creditore; nel primo caso, l'onere di provare il fatto costitutivo di detta qualità spetterà  al creditore procedente, ed in mancanza il precetto dovrà essere dichiarato inefficace per l'intero; nel secondo caso sarà lo stesso opponente a dover dimostrare l'effettiva misura della propria quota condominiale; se tale dimostrazione venga fornita, l'atto di precetto dovrà' essere dichiarato inefficace per l'eccedenza, ma resterà valido per la minor quota parte dell'obbligazione effettivamente gravante sul singolo condomino; in mancanza di tale dimostrazione, l'opposizione non potrà invece essere accolta, l'atto di precetto non potrà essere dichiarato inefficace e resterà quindi efficace per l'intera quota di cui il creditore ha intimato il pagamento".

IL CASO: La vicenda sottoposto al vaglio dei giudici di legittimità trae origine dal  precetto notificato da una società costruttrice nei confronti di alcuni condomini sulla scorta di un decreto ingiuntivo ottenuto  in danno di un condominio. La società creditrice intimava ad alcuni condomini il pagamento dell’intera somma vantata senza indicare la quota di loro spettanza. I condomini proponevano opposizione avverso il suddetto precetto che veniva accolta dal Tribunale. La decisione di primo grado veniva confermata dalla Corte di Appello. I giudici di merito hanno ritenuto che era onere del creditore provare l’esatta quota di partecipazione dei condomini e poiché nessuna prova era stata fornita in merito ha dichiarato totalmente inefficace il precetto opposto.

Avverso la sentenza di secondo grado ha proposto ricorso per Cassazione la società creditrice sulla scorta di sei motivi, deducendo fra l’altro la  "violazione di legge; articoli 115 e 615 c.p.c.; articolo 2697 c.c.; articolo 360 c.p.c., n. 3".

LA DECISIONE: La Corte di Cassazione con la sentenza in commento, sulla scorta del suddetto principio di diritto, ha accolto il ricorso, cassato la sentenza impugnata con rinvio ad altra sezione della Corte di Appello, evidenziando che:

1) l'obbligazione (contrattuale) del condominio grava pro parte sui singoli condomini, e non in solido per l'intero sugli stessi (Cass., Sez. 2, Sentenza n. 8530 del 27/09/1996, Rv. 499798-01; Sez. 2, Sentenza n. 5117 del 19/04/2000, Rv. 535867-01; Sez. U, Sentenza n. 9148 del 08/04/2008, Rv. 602479-01; Sez. 6-2, Ordinanza n. 14530 del 09/06/2017, Rv. 644621-01);

2) ai fini dell’azione esecutiva contro i singoli condomini, il titolo formatosi contro il condominio è valido, (si ritiene in tale ottica inammissibile l'azione di condanna contro il singolo condomino, laddove il creditore gia' disponga di un titolo esecutivo nei confronti del condominio: Cass., Sez. 2, Sentenza n. 20304 del 14/10/2004, Rv. 577708-01);

3) al fine di procedere ad esecuzione forzata nei confronti del singolo condomino in base al titolo esecutivo formatosi contro il condominio occorre preventivamente notificare personalmente il suddetto titolo (anche in caso di decreto ingiuntivo, non essendo applicabile in tale ipotesi l'articolo 654 c.p.c.) ed il precetto al singolo condomino (Cass., Sez. 6-3, Ordinanza n. 8150 del 29/03/2017, Rv. 643823-01);

4) sul creditore incombe solo l'onere  di dimostrare la legittimazione passiva, sul piano esecutivo, dei condomini aggrediti, e cioè la loro qualità di condomini, mentre in merito alla misura della rispettiva quota millesimale, è sufficiente una mera allegazione da parte dell'intimante;

5) il condomino al quale viene richiesto il pagamento di un importo eccedente quello della sua quota ha la facoltà di proporre opposizione all'esecuzione ( si tratta di una opposizione ai sensi dell’art. 615 , comma 1, cpc), ma ha l’onere di dimostrare l'esatta misura di detta quota;

6) qualora il condomino dimostri in concreto la misura della propria quota di proprietà il precetto sarà inefficace relativamente all’importo eccedente la suddetta quota mentre conserverà la sua efficacia nei limiti di essa;

7) il singolo condomino cui sia intimato il pagamento del debito condominiale, per intero, o comunque senza specificazione della sua quota di responsabilità, potrà in altri termini proporre l'opposizione all'esecuzione, ai sensi dell'articolo 615 c.p.c., in base alle seguenti alternative:

a) allegando di non essere condomino; in tal caso l'onere della prova della sua qualità di condomino spetterà al creditore opposto, trattandosi di un fatto costitutivo della legittimazione passiva all'azione esecutiva del singolo condomino ovvero dell'efficacia del titolo contro l'intimato, e potendo del resto tale prova essere facilmente ottenuta dal creditore (anche con una semplice visura presso i registri immobiliari);

b) eccependo di essere condomino per una quota millesimale inferiore a quella "allegata" (esplicitamente o implicitamente) dal creditore; in tal caso l'onere della prova della misura di detta quota spetterà' all'opponente, trattandosi di allegazione di un fatto (quanto meno assimilabile a quello) "modificativo" e/o "parzialmente impeditivo" della legittimazione passiva all'azione esecutiva del singolo condomino, ovvero dell'efficacia del titolo esecutivo per il suo intero importo.

Allegato:

Cass. civile Sez. III Sentenza del 29/09/2017 n.22856