Condominio: regolamento condominiale, lesione del decoro architettonico, risarcimento danni

Commento alla Sentenza del Tribunale di Milano – Sezione XIII^ n. 1615 pubblicata il 9 febbraio 2017.
Condominio: regolamento condominiale, lesione del decoro architettonico, risarcimento danni

Il Regolamento condominiale - assembleare o contrattuale che sia - laddove preveda un risarcimento danni per la lesione del decoro architettonico dell'edificio, è sempre applicabile

Lunedi 3 Aprile 2017

La vicenda giudiziaria tra origine dalla richiesta di rimessione in pristino dello status quo ante conseguente a lavori di ristrutturazione eseguiti da una condomina proprietaria di un appartamento con terrazzo all'ultimo piano di un edificio.

In particolar modo, alcuni condomini lamentavano la modifica delle parti esterne comuni in violazione delle norme regolamentari ed in completa difformità da quanto precedentemente autorizzato da un'assemblea convocata all'uopo e, contestualmente, richiedevano il risarcimento del danno subito.

Per parte convenuta, viceversa, non c'era stata alcuna modifica comportante l'alterazione delle parti esterne della propria proprietà privata ed in ogni caso vi era l'assoluta mancanza di lesione del decoro architettonico dell'edificio oltre al fatto della mancata prova della natura contrattuale del Regolamento del condominio coinvolto.

In fase di trattazione, la convenuta documentava l'esistenza, attraverso due delibere assembleari intervenute nelle more del giudizio, dell'approvazione, a maggioranza qualificata, di una proposta transattiva dalla stessa avanzata con la conseguente intervenuta cessazione della materia del contendere.

In verità, il Tribunale ha rilevato che la transazione mancava proprio della sottoscrizione degli odierni attori ritenuti, quindi - secondo quanto stabilito dalla Sentenza della Cassazione n. 2158/1998 - tutt'ora portatori dell'interesse ad agire e quindi della prosecuzione del giudizio fino alla sua naturale statuizione.

Si rendeva quindi necessaria la nomina di un consulente tecnico d'ufficio per la verifica dell'effettiva violazione delle regole e, durante l'esecuzione della stessa, si palesava l'esistenza, presso il Comune, di una pratica edilizia protocollata come “Permesso di costruire in sanatoria” in relazione all'appartamento della convenuta che, insieme all'esistenza della richiesta di convocazione di un'assemblea per ottenere il benestare sui lavori stessi, configuravano chiari indici dell'importanza e soprattutto dell'invasività degli interventi programmati.

La CTU dimostrava, inoltre, la radicale modifica dei serramenti, la realizzazione di due serre, l'ispessimento dei muri perimetrali con evidente modifica del carattere costruttivo del fabbricato nonché l'installazione d'impianti idraulici ed elettrodomestici sul terrazzo.

Il Regolamento condominiale, richiamato e prodotto da entrambe le parti, veniva certificato essere di natura contrattuale in quanto allegato e richiamato nei singoli atti di compravendita; circostanza che, come affermato anche, tra le altre, da Cassazione n. 8731/98 e Cassazione n. 16598/02: “lo rende idoneo a contenere norme intese a tutelare il decoro architettonico dell'edificio condominiale”.

Peraltro, per le stesse decisioni sopra richiamate, addirittura tali disposizioni possono essere ritenute valide e cogenti “quale che sia l'origine ed il procedimento di formazione del Regolamento e quindi anche quando non abbia natura contrattuale a mente dell'art 1138, primo comma, c.c.”.

Addirittura nella CTU espletata si evidenziavano della macroscopiche trasformazioni alla finestre diventate porte – finestre con conseguente notevole ampliamento assolutamente vietato dal Regolamento al pari della serra e della tettoia costruite attraverso modalità e tecniche adottate e utilizzate ben oltre i limiti di quelle concesse dall'assemblea che a suo tempo le aveva autorizzate, essendo del tutto irrilevante la natura di proprietà privata del lastrico in relazione alle modifiche apportate in evidente contrasto con le norme regolamentari.

Per tali motivazioni, il Tribunale milanese ha ritenuto legittimo il totale accoglimento della domanda sul ripristino dei luoghi oltre alla statuizione di un risarcimento per ciascun condomino in ragione della lesione procurata alle parti comuni ed all'aspetto estetico dell'edificio fino all'adempimento della rimessione dei luoghi nellostatus quo ante, oltre alla naturale rifusione delle spese legali sostenute.

Allegato:

Tribunale Milano sentenza n.1615-2017

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