Condominio minimo e rimborso spese: disciplina applicabile

Condominio minimo e rimborso spese: disciplina applicabile
Giovedi 21 Febbraio 2019

Anche al condominio minimo (cioè composto da due soli partecipanti), si applica l’articolo 1134 codice civile, secondo il quale “ Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente”.

Pertanto, nel caso in cui uno dei condomini provvede ad eseguire sulle parti condominiali dei lavori di manutenzione e riparazione, al fine di ottenere da parte dell’altro condomino il rimborso delle spese sostenute ha l’onere di fornire la prova dell’urgenza dei suddetti lavori.

Questo è quanto si legge nell’ordinanza n. 620/2019 della Corte di Cassazione, pubblicata il 14 gennaio scorso.

IL CASO: Nel caso esaminato con la suddetta ordinanza, due condomini avevano chiesto al Tribunale di condannare i comproprietari di un cortile e di un viale di acceso comuni alla loro proprietà esclusiva al risarcimento dei danni patrimoniali subiti per il mancato pagamento della quota dovuta dai convenuti per spese anticipate dagli attori a seguito di alcuni lavori di manutenzione straordinaria eseguiti sulle suddette parti comuni. La domanda veniva rigettata e la sentenza di primo grado veniva confermata anche in sede di appello.

La Corte territoriale ha ritenuto applicabile al caso di specie quanto disposto dall’articolo 1134 codice civile affermando che gli originari attori non avevano fornito la prova dell’urgenza relativa ai lavori eseguite sulle parti comuni.

Pertanto, gli originari attori interponevano ricorso per Cassazione, deducendo la violazione e la falsa applicazione degli artt. 1110 e 1134 codice civile, sostenendo che al caso di specie doveva applicarsi l’articolo 1110 codice civile, secondo il quale “Il partecipante che, in caso di trascuranza degli altri partecipanti o dell'amministratore, ha sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso” e, comunque, i lavori eseguiti dovevano considerarsi urgenti in considerazione dell’oggetto e della loro esatta ubicazione.

LA DECISIONE: Con la decisione in commento, la Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, ritenendo corretta la decisione impugnata in quanto conforme alla giurisprudenza degli stessi giudici di legittimità.

Secondo gli Ermellini:

  1. La spesa sostenuta da uno dei due partecipanti al condominio minimo è rimborsabile soltanto nel caso in cui abbia i requisiti dell'urgenza, ai sensi dell'art. 1134 c.c.

  2. Ai fini dell'applicabilità della suddetta disposizione va considerata 'urgente' non solo la spesa che sia giustificata dall'esigenza di manutenzione, quanto la spesa la cui erogazione non possa essere differita, senza danno o pericolo, fino a quando l'amministratore o l'assemblea dei condomini possano utilmente provvedere;

  3. Incombe sul singolo condomino, che agisca per il rimborso, fornire la prova che le spese anticipate erano indispensabili per evitare un possibile nocumento a sé, a terzi od alla cosa comune, e dovessero essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini, sulla base di un accertamento di fatto spettante al giudice del merito;

  4. Nessuna somma è dovuta in caso di mera trascuranza degli altri comproprietari, non trovando applicazione le norme in materia di comunione (art. 1110 c.c.). Ciò vale anche per i condomìni composti da due soli partecipanti, la cui assemblea si costituisce validamente con la presenza di tutti e due i condomini e all'unanimità decide validamente.

  5. Nel caso in cui non si dovesse raggiungere l'unanimità e non si decide, poiché la maggioranza non può formarsi in concreto, è necessario ricorrere all'autorità giudiziaria, come previsto dagli artt. 1139 e 1105 c.c.

Allegato:

Cassazione civile Sez. VI - 2 Ordinanza n. 620 del 14/01/2019

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