Comodato e locazione: caratteristiche e differenze

Comodato e locazione: caratteristiche e differenze

Nell'ordinanza n. 25893/2021 la Corte di Cassazione torna ad occuparsi del contratto di comodato, in particolare delle caratteristiche del comodato e dei motivi che possono giustificare la richiesta di restituzione dell'immobile prima della scadenza concordata.

Mercoledi 6 Ottobre 2021

Il caso: La Provincia di Forli'-Cesena concedeva in comodato alla societa' Alfa srl un immobile da adibire a uso rurale, dietro impegno della comodataria di eseguire, entro cinque anni, una serie di lavori necessari a rendere utilizzabile l'immobile e comunque ad attuarne la manutenzione straordinaria; il comodato aveva in origine la durata di 25 anni, ma prima della scadenza contrattuale la Provincia chiedeva la restituzione dell'immobile, invocando un urgente ed imprevisto bisogno, consistente nella soppressione dell'ente provincia, poi non confermata da referendum, ma comunque seguita da tagli di bilancio che avevano creato difficolta' economiche e che dunque suggerivano alla Provincia stessa di mettere in vendita il bene, onde destinare il ricavato a scopi pubblici. 

La società Alfa si costituiva sostenendo che il contratto andasse qualificato come locazione anziche' come comodato, a causa dell'onere gravante sul comodatario che, per la sua incidenza sul programma contrattuale, era da intendersi come corrispettivo, proponendo domanda riconvenzionale per ottenere il pagamento dei miglioramenti arrecati al bene.

Il Tribunale di primo grado qualificava il rapporto come locazione, e conseguentemente rigettava la domanda principale, ritenendo non applicabile l'articolo 1809 c.c., dettato per il comodato, ed invocato dalla Provincia, ed accoglieva la domanda riconvenzionale.

La Corte d'appello, viceversa,

- riteneva compatibile con la natura gratuita del comodato l'apposizione di un onere, previsto del resto nell'interesse del comodatario, in quanto la ristrutturazione era mirata a consentire a quest'ultimo di poter pienamente utilizzare il bene;

- nel contempo escludeva che la restituzione del bene potesse giustificarsi da un urgente ed imprevisto bisogno, indicato nelle esigenze di bilancio sopravvenute alla riforma legislativa, in quanto l'intento dell'ente era di ricavare dalla vendita un utile, non rientrante nel concetto di bisogno urgente ed imprevisto ex art. 1809 c.c

La Provincia ricorre in Cassazione, che in merito al contratto di comodato precisa quanto segue:

a)  il carattere gratuito del comodato non viene meno per effetto dell' apposizione, a carico del comodatario, di un "modus" di consistenza tale da non poter rappresentare un corrispettivo del godimento del bene;

b) al contrario, viene meno ove l'entita' dell'onere economico posto a carico del comodatario e la consistenza del vantaggio a carico del comodante assumano natura di reciproci impegni negoziali, connotandosi m termini di vera e propria sinallagmaticità;

c) inoltre, se l'intenzione di procurarsi un utile non costituisce ragione sufficiente per ottenere la restituzione del bene, lo e' invece il bisogno attuale ed imprevisto, il quale puo' consistere altresi' nel deteriorarsi della situazione economica del comodante; nel caso di specie la Provincia aveva manifestato l'esigenza di riavere il bene e venderlo per far fronte alla mutata situazione economica venutasi a determinare a seguito della riforma ed al diverso regime delle entrate che ne era seguito.

Allegato:

Cassazione civile ordinanza n.25893 2021

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