IL CASO: Un condomino, proprietario di due unità immobiliari, site al piano terra di un condominio, impugnava la delibera con la quale l’assemblea condominiale aveva, in sede di approvazione del consuntivo, ripartito le spese per la pulizia e per l’illuminazione delle scale in proporzione ai millesimi di proprietà, applicando il primo comma dell’articolo 1123 c.c.. Secondo il condomino, la delibera era illegittima in quanto le suddette spese dovevano essere ripartite in proporzione alla misura dell’uso. L’impugnazione veniva rigettata sia dal Tribunale sia dalla Corte di Appello.

Pertanto, avverso la decisione della Corte di Appello, il condomino soccombente, in entrambi i gradi di giudizio, interponeva ricorso per Cassazione, deducendo l’omessa applicazione dell’articolo 1123 codice civile, commi 2 e 3.

LA DECISIONE: Con l’ordinanza in commento, la Corte di Cassazione ha ritenuto errato il ragionamento e le decisioni dei giudici di merito ed ha accolto il ricorso proposto dal condomino con rinvio ad altra sezione della Corte di Appello in diversa composizione.

Secondo gli Ermellini, è nulla per impossibilità dell’oggetto una delibera approvata a maggioranza con la quale vengono ripartiti gli oneri derivanti dalla manutenzione di parti comuni, in deroga ai criteri di proporzionalità previsti dagli articoli 1123 e seguenti del codice civile, in quanto la suddetta statuizione, incidendo sulla misura degli obblighi dei singoli condomini fissata dalla legge o per contratto, eccede le attribuzioni spettati all’assemblea condominiale e pertanto richiede, per l’approvazione, l’accordo unanime di tutti i condomini, quale espressione della loro autonomia negoziale.

In merito alla ripartizione delle spese per la pulizia delle scale, hanno continuato i Giudici di legittimità, la ripartizione va effettuata in base al criterio proporzionale dell’altezza del suolo di ciascun piano o porzione di piano cui esse servono, in applicazione analogica, in parte qua, dell’articolo 1124 c.c., il quale è espressione del principio generale posto dall’articolo 1123, comma 2, c.c., e trova la propria ratio nella considerazione di fatto che i proprietari dei piani alti logorano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani bassi (Cass. Sez. 2, 12/10/2007, n. 432).

La stessa cosa si ha per la ripartizione delle spese di illuminazione delle scale, in quanto anche per tali spese i condomini godono (o al quale danno causa) di un servizio in misura maggiore o minore a seconda dell’altezza di piano, considerato che il proprietario dell’ultimo piano utilizza l’illuminazione di tutta la tromba delle scale, mentre il proprietario del primo piano utilizza solo l’illuminazione della prima rampa.

Inoltre, secondo i giudici di legittimità, si può derogare ai criteri di ripartizione delle spese di pulizia e di illuminazione delle scale, come d’altronde a tutti i criteri di ripartizione delle spese condominiali, mediante un’apposita convenzione con la quale si modifica la disciplina codicistica contenuta o nel regolamento condominiale ”di natura contrattuale“, o in una deliberazione dell’assemblea approvata all’unanimità da tutti i condomini. Tale deroga convenzionale deve essere espressamente prevista.

Allegato:

Cassazione civile Sez. VI - 2 Ordinanza n. 29217 del 13/11/2018