La pronuncia rafforza un indirizzo già consolidato in tema di eliminazione delle barriere architettoniche, ribadendo che il regolamento condominiale, anche quando di natura contrattuale e quindi derivante da un accordo tra i condomini, non può costituire un ostacolo insormontabile a queste opere.

La decisione conferma che eventuali clausole regolamentari restrittive, o la richiesta di maggioranze qualificate non previste dalla legge, non sono di per sé sufficienti a paralizzare l'iniziativa, salvo che l'opera comprometta la stabilità o la sicurezza del fabbricato o renda la cosa comune concretamente inutilizzabile.

Il caso

Tizio e Caio convenivano in giudizio il Condominio Alfa, chiedendo di accertare l'invalidità di una delibera assembleare con cui era stata approvata l'installazione di un ascensore esterno all'edificio, finalizzata all'eliminazione delle barriere architettoniche. A sostegno della domanda deducevano:

• la mancata informazione dell'assemblea
• la violazione delle norme del codice civile in materia di uso e innovazioni delle parti comuni
• la violazione del regolamento condominiale

Il Tribunale, all'esito di consulenza tecnica, rigettava le domande, ritenendo legittima la delibera sotto ogni profilo contestato. In sede di gravame, la Corte d'appello confermava integralmente la decisione, ritenendo l'installazione dell'ascensore riconducibile ai diritti dei singoli condomini e osservando che le opere non alteravano in modo significativo la destinazione d'uso delle parti comuni, dovendo il relativo pregiudizio bilanciarsi con il principio di solidarietà condominiale. La Corte territoriale riteneva altresì superate, alla luce della normativa sopravvenuta, le censure relative all'illegittimità delle innovazioni e alla violazione del regolamento condominiale.

Motivi del ricorso

Tizio e Caio proponevano ricorso per cassazione sulla base di tre motivi:

• violazione delle norme codicistiche sull'uso delle parti comuni e delle innovazioni, per aver la sentenza impugnata qualificato come mero affievolimento, anziché come radicale trasformazione, la modifica della funzione dei poggioli condominiali
• violazione di norme di diritto, anche di rango costituzionale, per non aver la Corte territoriale tenuto conto della sopravvenienza normativa ai fini della statuizione sulle spese di lite
• violazione delle norme in materia di interpretazione contrattuale e di quorum deliberativi, per non aver la Corte ritenuto necessarie maggioranze qualificate né applicato i criteri ermeneutici propri dei regolamenti condominiali di natura contrattuale

La decisione della Cassazione

La Corte ha ritenuto il primo motivo inammissibile, rilevando che la censura, pur formalmente riferita alla violazione di norme di diritto, mirava in realtà a un diverso apprezzamento delle risultanze della consulenza tecnica, precluso in sede di legittimità e comunque incontrante il limite della doppia conforme tra le decisioni di merito.

Il secondo e il terzo motivo, esaminati congiuntamente, sono stati ritenuti infondati. La Corte ha innanzitutto richiamato il principio, già affermato in precedenza, secondo cui la disciplina di favore per l'eliminazione delle barriere architettoniche persegue una finalità di carattere pubblicistico e di solidarietà sociale, con la conseguenza che un regolamento condominiale, anche di natura contrattuale, che subordini l'esecuzione dell'opera ad autorizzazioni o a maggioranze ulteriori rispetto a quelle di legge deve ritenersi recessivo rispetto al compimento di interventi indispensabili per l'effettiva accessibilità e abitabilità dell'immobile. A ciò si aggiunge che, per effetto della modifica normativa intervenuta con il d.l. n. 76 del 2020 - applicabile, secondo la Corte, anche in pendenza del giudizio di cassazione - le opere dirette all'eliminazione delle barriere architettoniche non possono in alcun caso essere considerate di carattere voluttuario, restando fermo solo il divieto di innovazioni pregiudizievoli per la stabilità o la sicurezza del fabbricato. La Corte ha inoltre verificato che, nel caso concreto, le maggioranze assembleari effettivamente raggiunte rispettavano comunque quelle previste dalla legge.

Il principio di diritto affermato è il seguente: le opere dirette all'eliminazione delle barriere architettoniche sono legittime, e non possono essere impedite né fatte oggetto di riduzione in pristino, anche quando confliggano con il regolamento condominiale, pure di natura contrattuale, che ne subordini l'esecuzione ad autorizzazioni o a maggioranze non previste dalla legge; resta fermo unicamente il divieto di innovazioni che rechino pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato.

Sul piano pratico, la decisione conferma che i condomini interessati a interventi per l'eliminazione delle barriere architettoniche non incontrano, nella generalità dei casi, un limite invalicabile nelle previsioni del regolamento condominiale, quand'anche di natura contrattuale, potendo tali clausole cedere di fronte all'interesse all'accessibilità dell'edificio, salvi i soli profili di sicurezza strutturale.