Recesso anticipato del conduttore nei contratti di locazione

Avv. Cristoforo Scala.
Recesso anticipato del conduttore nei contratti di locazione

La normativa in materia di locazione degli immobili urbani, Legge n. 392/78, art. 4, comma uno, consente al conduttore di svincolarsi dal contratto di locazione più facilmente rispetto a quanto sia consentito fare al locatore.

Venerdi 19 Marzo 2021

Il contratto di locazione, infatti, può prevedere in favore del conduttore il diritto a recedere in qualsiasi momento dalla locazione dandone preavviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione, salvo il rispetto del diverso termine di preavviso convenuto nel contratto.

Occorre, però, che il conduttore sia accorto e che nel corso delle trattative che precedono la stipula del contratto insista perché gli venga riconosciuto tale diritto. L’inserimento di una tale clausola si rivela di grandissima importanza perché tutela il conduttore in tutti quei casi in cui abbia difficoltà a proseguire la locazione ed il locatore contesti la legittimità del recesso unilaterale esercitato dal proprio inquilino. Il rischio non è di poco conto: se il recesso del conduttore non è legittimo, il conduttore sarà tenuto a risarcire i danni (pagamento del canone) che vengono calcolati sulla durata legale del rapporto anche se ha liberato l’immobile.

Tuttavia, poiché la citata legge ha un occhio di riguardo per il conduttore, l’art. 4, comma due, stabilisce che quest’ultimo può recedere anticipatamente dalla locazione anche se non è previsto nel contratto, purché ricorrano gravi motivi, ovvero fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendere all’inquilino oltremodo gravosa la prosecuzione della locazione.

Non vi è un’elencazione tassativa di quali possano essere i gravi motivi che legittimino tale recesso, ma in linea di principio, come già anticipato, si può comunque fare riferimento all’art. 1467 c.c. (risoluzione per eccessiva onerosità), da cui possiamo ricavare dai casi pratici le fattispecie più significative, come ad esempio un calo del fatturato dell’attività del conduttore, oppure il caso opposto, la necessità d’incrementare la propria attività, dunque, l’immobile in cui attualmente si trova in affitto potrebbe non essere più adeguato perché troppo piccolo.

Inoltre, parte della giurisprudenza ha individuato un altro interessante esempio di grave motivo a giustificazione del recesso che è connesso alla zona in cui l’immobile è ubicato. Tale motivo deve essere tenuto ben presente soprattutto da coloro che prendono in affitto un immobile nuovo in una determinata zona con l’aspettativa di sviluppare una propria attività commerciale. Si pensi, ad esempio, alle costruzioni di complessi condominiali in cui i terranei sono generalmente destinati a negozi e poi nelle more della locazione inizia la costruzione di un centro commerciale.

Ad ogni modo, in tutti questi casi, in mancanza di una espressa pattuizione in merito al diritto a recedere in qualsiasi momento del conduttore, l’apprezzamento dell’imprevedibilità del fatto che rende particolarmente gravosa la prosecuzione della locazione è rimesso alla valutazione del giudice che deve tenere presenti le caratteristiche del caso singoloai fini della decisione.

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