La suddetta decisione è del Tribunale di Cosenza che così si è espresso nella sentenza n. 1844/2025.

Il caso: Mevia conveniva in giudizio Sempronia e Lucilla deducendo quanto segue:

• di essere proprietaria di un’unità immobiliare all'interno di un fabbricato composto da più unità immobiliari e da una corte adiacente, nella quale sono collocati i contatori dell’acqua di tutti gli appartamenti;

• l’accesso alla corte, sebbene delimitato da un cancello, è stato sempre liberamente fruibile dai proprietari delle varie unità fino a quando le convenute, dopo l’acquisto di un’unità immobiliare composta da un appartamento al piano primo e da un locale al piano terra, hanno arbitrariamente impedito tale accesso mediante l’apposizione di un lucchetto, rifiutando di consegnare le chiavi.

L’attrice chiedeva, pertanto, che fosse dichiarata la natura condominiale della corte, ordinata la cessazione dell’impedimento e la consegna delle chiavi, nonché la condanna delle convenute al risarcimento del danno subito, oltre le spese.

Le convenute si costituivano deducendo che:

• il cancello con chiusura era già presente al momento dell’acquisto dell’immobile, avvenuto nel 2001;

• l’accesso alla corte è stato sempre consentito all’attrice quando necessario;

• nel vicolo si trovava soltanto il contatore dell’attrice e non quelli degli altri condomini, e che la prima diffida inviata nel 2020 chiedeva una servitù di passaggio per consuetudine, circostanza che, a loro dire, confermerebbe la natura non condominiale dello spazio.

Il Tribunale, nel ritenere fondata la domanda attorea, evidenzia quanto segue:

a) preliminarmente, va rilevato come la domanda proposta dall’attrice si configura come azione di accertamento della natura comune della corte ai sensi dell’art. 1117 c.c., con domande accessorie volte alla cessazione dell’impedimento, al ripristino dell’uso condiviso ex art. 1102 c.c., alla consegna delle chiavi e al risarcimento del danno: in tale azione, non è richiesto il rigore probatorio proprio della rivendicazione, essendo sufficiente dimostrare la destinazione del bene al servizio comune;

b) nel merito, richiamando la giurisprudenza di legittimità, è principio che la presunzione di condominialità ai sensi dell’art. 1117 cod. civ. del cortile, destinato prevalentemente a dare aria e luce allo stabile comune, non può essere vinta dalla circostanza che a esso si acceda solo dalla proprietà esclusiva di un solo condomino, in quanto l’utilità particolare che deriva da tale fatto non incide sulla destinazione tipica del bene e sullo specifico nesso di accessorietà del cortile rispetto all’edificio condominiale;

c) è stato inoltre stabilito che, in assenza di prova idonea a vincere la presunzione, il cortile deve ritenersi comune e l’azione volta alla consegna delle chiavi e al ripristino dello stato dei luoghi è fondata se si dimostra l’impedimento all’uso della cosa comune.

Nel caso di specie:

- le convenute non hanno fornito alcun titolo idoneo a dimostrare la proprietà esclusiva, limitandosi a giustificare la chiusura per ragioni di sicurezza: pertanto, in assenza di titolo contrario, prevale la presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c e l’apposizione del lucchetto, impedendo l’uso paritetico, integra violazione dell’art. 1102 c.c.;

- il fatto che le convenute abbiano consegnato le chiavi solo su richiesta non elimina l’illegittimità della chiusura con lucchetto: l’uso della corte non può essere subordinato al permesso di un singolo, perché ciò impedisce un utilizzo paritario da parte di tutti i comproprietari, come previsto dall’art. 1102 c.c., a maggior ragione considerando che nella corte è presente il contatore dell’acqua dell’unità immobiliare dell’attrice, circostanza che rende necessario l’accesso per interventi di manutenzione o emergenza.

Allegato:

Tribunale Cosenza sentenza 1844 2025