La sentenza oggi in commento presenta almeno quattro profili, tra processuali e di merito, di estremo interesse: nella fattispecie una società di leasing impugnava il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo ex art. 63 primo comma disp. att. c.c. emesso in favore del Condominio in cui aveva la proprietà di alcune unità immobiliari concesse in locazione finanziaria.

In particolare, l'attrice lamentava: a) la scorretta ripartizione delle spese relative al consumo dell'acqua ex art. 1123 c.c.; b) la propria mancata convocazione in violazione del combinato disposto degli articoli 1136, sesto comma c.c. con l'art. 66, comma tre, disp. att. c.c. alle precedenti assemblee con l'aggiunta dell'aggravante dell'omessa informazione sullo svolgersi delle stesse da parte dell'Amministratore chiedendone quindi l'annullamento o la dichiarazione di nullità; c) in via riconvenzionale, chiedeva la restituzione di quanto versato in eccedenza per oneri condominiali deliberati in relazione al consumo dell'acqua.

Si costituiva, quindi, il Condominio eccependo l'improcedibilità dell'opposizione perché tardiva oltre alla conferma dell'esecutività dell'ingiunzione ed il rigetto della domanda riconvenzionale spiegata; la prima eccezione è stata disattesa in quanto il dies a quo per la verifica del rispetto del termine dimezzato di cinque giorni per l'iscrizione a ruolo della causa decorre dal perfezionamento della notifica dell'atto al destinatario e quindi, in presenza di consegna nelle mani del portiere dello stabile, dal momento del successivo invio della Comunicazione di Avvenuta Notifica (CAN) ai sensi della Legge n. 31/2008 (Ord. Cassazione n. 1366/2010).

Allo stesso modo è stata respinta l'eccezione di decadenza per la proposizione d'impugnazione della delibera in quanto sollevata dal Condominio per la prima volta solo nella seconda memoria ex art. 183 sesto comma n. 2 c.p.c.; infatti la decadenza dal diritto d'impugnare la delibera ex art. 1137 c.c. è materia non sottratta alla disponibilità delle parti e quindi non è rilevabile d'ufficio dal Giudice ma deve essere necessariamente fatta valere – a pena di decadenza – solo nella comparsa di risposta ex articoli 166 e 167 c.p.c. (Cassazione n. 15131/2001).

Quanto al merito, il Tribunale di Roma ricorda che sono annullabili le delibere che violano – in sede di ripartizione – i criteri stabiliti in precedenza (Cassazione SSUU n. 4806/2005); così come parimenti sono annullabili le delibere in cui si contesti l'omessa convocazione degli aventi diritto, riguardando detta censura la regolare costituzione dell'assemblea (Cassazione n. 16793/2006): del resto, l'art. 1136 sesto comma c.c. rileva che l'assemblea non può deliberare se non consta che tutti i condomini siano stati invitati ciò implicando che gli aventi diritti siano messi in condizione di poter partecipare e quindi intervenire al consesso (Cassazione n. 22047/2013). Ciò posto sarà quindi onere del Condominio provare la regolare e tempestiva convocazione del condomino che solleva l'eccezione, non potendosi porre a carico di quest'ultimo l'onere di una dimostrazione negativa, qual è l'omessa osservanza dell'obbligo di convocare l'universalità dei condomini trattandosi di elemento costitutivo della validità della delibera (Cassazione n. 22685/14).

Nella fattispecie, in atti, è emersa la sola convocazione della società titolare del contratto di locazione finanziaria e non anche della società di leasing, peraltro nemmeno messa a conoscenza dell'assemblea, e che, in quanto titolare del diritto reale della proprietà sul bene immobile, unicamente avrebbe dovuto essere convocata per la validità della costituzione dell'assemblea, non potendo certo supplire a tale carenza la partecipazione al consesso del soggetto titolare di un mero diritto personale di godimento sulle unità immobiliari condominiali.

In conseguenza di tali ragionamenti logico – giuridici, le delibere impugnate tramite l'atto di opposizione a decreto ingiuntivo sono state annullate così come è stata revocata, in ovvia ratio logica, l'ingiunzione (Cassazione n. 19938/2012); infine, pur ritenuto non conforme il criterio di riparto per le spese relative al consumo dell'acqua, il Tribunale romano non ha potuto accogliere la domanda riconvenzionale per la restituzione dell'indebito in quanto mancante la prova del pagamento in eccesso per quel titolo ed ha compensato le spese legali nella misura di un quarto e tre quarti con totale addebito delle spese di CTU a carico del Condominio opposto.

 Allegato:

Tribunale Roma sentenza n.688/2016