Fatto: Nel 2008, la signora X e la società Y stipulavano un contratto di locazione ad uso non abitativo per un canone mensile di €. 1.200. Contemporaneamente, le stesse parti concludevano un accordo privato ed integrativo che prevedeva due canoni locatizi diversi di €. 5.500 e di € 3.500 che la conduttrice avrebbe dovuto versare, rispettivamente, nel caso in cui si fosse provveduto alla registrazione dell’accordo integrativo oppure se, al contrario, non si fosse provveduto a tale registrazione.

Un anno dopo, la locatrice intimava alla società lo sfratto per morosità per omesso pagamento del canone pari ad €. 5.500 così determinato sulla base dell’accordo integrativo anzidetto non registrato, avendo ricevuto dalla conduttrice solo il canone di €. 1.200 come risultante dal contratto di locazione debitamente registrato.

La società conduttrice, nel resistere alla domanda attrice, eccepiva il fatto di aver versato solo il canone concordato nel contratto di locazione stipulato poiché l’accordo integrativo sottostante era da ritenersi nullo e del tutto invalido in forza dell’art. 79 L. n. 392/1978 (È nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge) oltre che essere stato tardivamente registrato.

Il giudice adito (Tribunale di Catanzaro) stabiliva in primo grado che il contratto di locazione era da ritenersi efficace nonostante la tardiva registrazione, dichiarava la nullità dell’accordo integrativo ed infine rilevava il tardivo pagamento del canone disponendo la risoluzione del contratto stesso.

Proposto appello dalla società conduttrice, la Corte d’Appello di Catanzaro, in parziale riforma della sentenza di primo grado, dichiarava risolto per inadempimento della conduttrice il contratto di locazione e condannava la stessa al pagamento delle differenze dovute tra il canone corrisposto e quello effettivamente dovuto pari ad €. 5.500 mensili  ritenendo che “la previsione contrattuale aggiuntiva di cui al l’art. 2 del patto integrativo valeva a configurarsi alla stregua di controdichiarazione attestante la simulazione relativa del prezzo posta in essere per “intuibili scopi di elusione fiscale”.

Avverso tale sentenza la società proponeva ricorso per cassazione.

Decisione: Con sentenza n. 23601 del 09.10.2017, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno precisato che nel caso di un contratto registrato contenente una indicazione simulata del prezzo collegato ad un accordo integrativo non registrato e con un canone più alto, destinato a sostituire quello indicato nel contratto registrato, la fattispecie a cui dover fare riferimento è quella della simulazione oggettiva e che pertanto tale accordo simulatorio, diretto fondamentalmente a nascondere la pattuizione di un canone locatizio maggiore rispetto a quello dichiarato, debba essere considerato come finalizzato all’evasione fiscale ed all’elusione della norma tributaria relativa all’obbligo di registrazione dei contratti di locazione, norma da considerarsi, come stabilito dalla Corte Costituzionale (Ord. n. 420/07), imperativa.

Tale patto, pertanto, non può che essere viziato da nullità assoluta, sia per aver violato parzialmente nel quantum l’obbligo di integrale registrazione del canone di locazione, sia per aver violato una norma imperativa e trattandosi di un vizio ab origine del contratto e non di un semplice inadempimento successivo alla sua stipulazione, la nullità insanabile è ravvisabile ai sensi dell’art. 1423 c.c., incidendo, tale nullità, sulla causa concreta del negozio.

Da ciò la seguente Massima delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione: “Il patto dissimulato di maggiorazione del canone, concordato tra le parti di un contratto di locazione di immobili a uso non abitativo, è insanabilmente nullo, a prescindere dalla sua registrazione tardiva, pur non importando la nullità dell'intera convenzione negoziale.”

Allegato:

Cassazione civile Sez. Unite Sentenza n. 23601 del 09/10/2017