Locazioni: indennità di avviamento non dovuta e arricchimento senza giusta causa

Locazioni: indennità di avviamento non dovuta e arricchimento senza giusta causa

Nelle locazioni commerciali il pagamento spontaneo da parte del locatore dell' indennità di avviamento non dovuta perchè la sede della conduttrice non è aperta al pubblico non integra una ipotesi di arricchimento senza giusta causa.

In tal senso si è pronunciata la Corte di Cassazione nella ordinanza n. 12405 del 26 giugno 2020.

Mercoledi 1 Luglio 2020

Il caso: La società F. S.r.l. Conveniva in giudizio avanti al tribunale la società La C. S.r.l., per sentir accertare e dichiarare che la somma di euro 103.559,68, versata dall'attrice alla convenuta, a titolo di indennità per perdita di avviamento commerciale, non era dovuta ed in conseguenza condannare la convenuta alla restituzione e al pagamento dell'intera somma, oltre spese, interessi ed accessori ai sensi degli artt. 2041-2042 ael Codice Civile.

A fondamento della domanda, la società ricorrente deduceva che:

a) nel contratto di locazione ad uso commerciale era stato espressamente previsto che non fosse dovuta alcuna indennità per perdita di avviamento commerciale in quanto l'attività svolta dalla convenuta non comportava contatti con il pubblico;

b) su richiesta della convenuta era stato siglato un accordo di risoluzione anticipata della locazione e al momento della firma di tale accordo, l'attrice, su richiesta della convenuta, si era impegnata, obtorto collo, al pagamento della somma di euro 103.559,68, a titolo di indennità per perdita di avviamento commerciale;

c) ) il pagamento in parola era stato effettuato «per errore e senza causa», in quanto l'art. 34 della legge n. 392 del 1978 prevede che detta indennità non sia dovuta in caso di recesso del conduttore e pertanto vi era stato un indebito arricchimento senza giusta causa ai sensi dell'art. 2041 cod. civ.

Il tribunale in primo grado rigettava la domanda attorea, decisione che veniva confermata dalla Corte d'Appello; la F. srl ricorre quindi in Cassazione, assumendo la violazione dell'art. 2041 c.c.; in particolare per la società ricorrente :

1) qualora il conduttore di immobile ad uso non abitativo richieda la risoluzione anticipata della locazione e il pagamento dell'indennità di avviamento, esclusa in relazione al tipo di attività esercitata, incorrerebbe nella sanzione di nullità prevista dall'art. 79 della legge n. 392 del 1978 per i patti in deroga alle disposizioni della legge medesima;

2) pertanto la transazione sarebbe legittima ma il conduttore non potrebbe chiedere l'indennità in parola nell'ipotesi in cui «essa non rientri nell'alveo dei suoi diritti ex art. 34 della legge» e, quindi, «ogni eventuale depauperamento subito dalla controparte sarebbe indennizzabile ex art. 2041 c.c

La Suprema Corte, nel ritenere infondata la censura, osserva che:

a) l'azione generale di arricchimento ha come presupposto la locupletazione di un soggetto a danno dell'altro che sia avvenuta senza giusta causa, sicché non è dato invocare la mancanza o l'ingiustizia della causa qualora l'arricchimento sia conseguenza di un contratto, di un impoverimento remunerato, di un atto di liberalità o dell'adempimento di un'obbligazione naturale;

b) peraltro, l'art. 79 della legge 27 luglio 1973, n. 392, il quale sancisce la nullità di ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto di locazione o ad attribuire al locatore un canone maggiore di quello legale, ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge stessa, mira ad evitare che al momento della stipula del contratto le parti eludano in qualsiasi modo le norme imperative poste dalla legge sul cosiddetto equo canone, aggravando in particolare la posizione del conduttore;

c) tale norma non solo non impedisce al conduttore di rinunciare all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, purché ciò avvenga successivamente alla conclusione del contratto, quando può escludersi che il conduttore si trovi in quella posizione di debolezza alla cui tutela la richiamata disciplina è preordinata, ma soprattutto non impedisce al locatore di riconoscere al conduttore vantaggi ulteriori rispetto a quelli stabiliti dalla legge.

Allegato:

Cassazione civile ordinanza n.12405/2020

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