In caso di preliminare con consegna anticipata dell'immobile si pu˛ usucapire?

In caso di preliminare con consegna anticipata dell'immobile si pu˛ usucapire?

La sentenza n. 5211/2016 della Corte di Cassazione esamina la relazione tra la consegna anticipata dell'immobile dopo il preliminare di vendita e gli effetti ai fini dell'usucapione.

Mercoledi 23 Marzo 2016

Tre fratelli convenivano in giudizio la curatela del fallimento del quarto fratello per sentir dichiarare in loro favore l'acquisto per usucapione di tre appartamenti intestati al fratello fallito, ma dagli stessi posseduti uti dominus per oltre vent'anni, per effetto di tre scritture private aventi ad oggetto il trasferimento degli immobili suddetti stipulate nell'anno 1966.

Si costituiva la Curatela chiedendo il rigetto delle domande attoree.

Il Tribunale e la Corte di Appello, nel rigettare l'impugnazione della Curatela ed i accoglimento delle domande dichiaravano l'intervenuto acquisto per usucapione in favore del tre fratelli.

La Curatela proponeva ricorso per Cassazione avverso la sentenza di secondo grado, rilevando, in sostanza, che la Corte territoriale non aveva correttamente considerato che dalla consegna dei tre appartamenti in forza dei contratti preliminari del 1966 non era derivato in capo ai tre fratelli il titolo di possessori, ma solo quello di meri detentori.

Pertanto ai fini dell'usucapione il giudice di appello avrebbe dovuto verificare la sussistenza di una interversione del possesso in capo ai detentori, accertamento, questo, che la Corte aveva completamente omesso.

Sotto tale profilo, il pagamento delle imposte, del mutuo, delle cambiali non erano circostanze idonee a dimostrare la sussistenza del possesso ad usucapionem, trattandosi di condotte riconducibili al rapporto obbligatorio derivante dai preliminari di vendita (mai seguiti da definitivi).

La Corte di Cassazione, nell'accogliere il ricorso, precisa che:

  1. Nella promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un'anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull'esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori. Pertanto, la relazione con la cosa, da parte del promissario acquirente, è qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non come possesso utile ad usucapionem, salvo la dimostrazione di una intervenuta interversio possessionis ex art. 1141 c.c

  2. Nel caso di specie, il giudice di secondo grado ha dato per scontato che gli attori fossero possessori degli appartamenti oggetto di giudizio, senza previamente esaminare le scritture private stipulate inter partes e stabilire se le stesse costituissero contratti di compravendita veri e propri, con conseguente effetto traslativo immediato ed acquisto del possesso da parte degli acquirenti, ovvero fossero meri contratti preliminari di compravendita, con conseguente effetto meramente obbligatorio tra le parti ed acquisto della sola detenzione da parte dei promissari acquirenti; detenzione, questa, inidonea a fondare le pronunciate statuizioni di acquisto per usucapione, salva la prova di una sopravvenuta interversione del possesso.

  3. Circa la natura di contratto preliminare delle tre scritture private, osserva la Corte, gli stessi resistenti hanno qualificato come tali i negozi stipulati con il fratello.

La sentenza di appello quindi deve essere cassata con rinvio.

Testo della sentenza

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