I contribuenti sono interessati indicare con esattezza gli oneri da riportare in dichiarazione dei redditi, dopo aver stipulato un mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale e sue pertinenze, al fine di non incorrere in errori.

Anche per quest’anno, come per gli anni passati, sono detraibili gli interessi passivi e gli oneri accessori, pagati nell’anno 2018 (si prescinde della scadenza della rata, perché rileva la data del pagamento), nella misura del 19%, con il tetto massimo di 4.000 euro e, quindi, con una detrazione d’imposta massima di 760 euro (art. 15, comma 1, lett. a) e b) del Testo Unico delle Imposte dei Redditi).

Esplicativa è la recente circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 13/E del 31 maggio 2019 che tratta dettagliatamente delle spese che danno diritto a deduzioni dal reddito, a detrazioni d’imposta, crediti d’imposta e altri elementi rilevanti per la compilazione della dichiarazione e per l’apposizione del visto di conformità.

La circolare, sul punto che interessa l’argomento, specifica quali sono gli oneri accessori che possono essere sommati agli interessi e, quindi, detratti nel limite di 4.000 euro.

Di seguito si riportano gli oneri accessori che possono essere dedotti dal reddito:

 l’intero importo delle maggiori somme corrisposte a causa delle variazioni del cambio di valuta relative a mutui stipulati in altra valuta;

 la commissione spettante agli istituti di credito per la loro attività di intermediazione;

 gli oneri fiscali (compresa l’imposta per l’iscrizione o la cancellazione di ipoteca e l’imposta sostitutiva sul capitale prestato);

 la cosiddetta “provvigione” per scarto rateizzato nei mutui in contanti, le spese di istruttoria e le spese di perizia tecnica;

 le spese notarili che comprendono sia l’onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo, sia le spese sostenute dal notaio per conto del cliente quali, ad esempio, l’iscrizione e la cancellazione dell’ipoteca.

 I compensi comunque denominati, pagati a soggetti di intermediazione immobiliare in dipendenza dell'acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale, per un importo non superiore a euro 1.000 per ciascuna annualità (comma b-bis art. 15 TUIR).

Qualora il contribuente abbia costituito un deposito presso il notaio in un dato anno e il notaio depositario emetta fattura nell’anno successivo, le spese sono detraibili dall’imposta dovuta per l’anno di costituzione del deposito in applicazione del principio di cassa.

In tali casi, il contribuente è tenuto a conservare la documentazione attestante data e importo del deposito e la fattura emessa dal notaio.

Sono escluse dalla detrazione:

 le spese di assicurazione dell’immobile in quanto non hanno il carattere di necessarietà, rispetto al contratto di mutuo.

 le spese dell’onorario del notaio per la stipula del contratto di compravendita;

 le imposte di registro, l’IVA e le imposte ipotecarie e catastali, connesse al trasferimento dell’immobile;

 le spese per l’incasso delle rate di mutuo.

Più semplicemente: chi acquista un immobile prima casa, senza stipulare un mutuo, non potrà dedurre, come onere accessorio, il compenso pagato al notaio per la stipula del contratto di compravendita.

Per approfondire oltre e conoscere dettagli sui limiti di detraibilità, delle ordinanze sindacali di sgombero per inagibilità, del trasferimento della residenza entro 12 mesi, del caso di ricovero permanente presso case di riposo o in centri di assistenza sanitaria, della perdita della residenza dei dipendenti delle Forze armate e Forze di polizia, dei i mutui stipulati prima e dopo l’anno 1993, ed altro ancora;

si rinvia alla lettura della Circolare dell’Agenzia delle Entrate (pagg. da 71 a 99).

Luca De Franciscis

dottore commercialista